代理部 鄭威仁 201*年5月份工作計劃及總結(jié)

榮城地產(chǎn)代理部鄭威仁5月份工作計劃及總結(jié)

檢目標成果計劃措施時間安排實際結(jié)果核人自評分針對公司內(nèi)部操作流程及制度，提出部門內(nèi)需要修改的部分，并制定公司崗位編制及崗位職責及上報流程（上的方案給予公司領(lǐng)導將內(nèi)部合同歸檔存放，核心工作取代目前的合同由誰（本職工作、制度流程）60分監(jiān)督并指導內(nèi)部員工嚴格按照新制度進行匯報工作。簽就放在誰身上的制度。與行政溝通并確定由專人來負責管理存放各類合同。講解“上行文、平行文、下行文”的使用方法，公布之日起便嚴格執(zhí)行，并將書面資料存檔。更進目前還未簽訂合同的項目。對已經(jīng)確定要合作并且已經(jīng)簽訂合同的項目制定銷售計劃，并對置業(yè)顧問進行專業(yè)培訓，以提高業(yè)績。其他工作參加公司組織的團隊（團隊學習）20分內(nèi)部滿意度10分費用預算10分做到零投訴學習部門內(nèi)部組織交流會議及新人培訓和甲方進行有效溝通，盡快確定是否合作。對置業(yè)顧問進行培訓，確定專人培訓，與張文溝通制定培訓計劃并執(zhí)行。201*年5月2日-201*年5月31日201*年5月2日-201*年5月31日201*年5月2日-201*年5月10日制定公司崗位編制及崗位職責及上報流程（上行文、平行文、下行文）的方案給予201*年5月2日-201*年5月10日行文、平行文、下行文）公司領(lǐng)導201*年5月2日-201*年5月31日安排時間參與每星期做一次部門交流耐心解答問題、有問題及時解決問題。本月31日之前本月31日之前本月31日之前無本月暫時沒有費用開支的預算無總結(jié)

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鄭威仁201*年度工作計劃201*.03.17

鄭威仁201*年度工作計劃（框架）

第一章緒論

時光荏苒，跟隨著中國的經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，榮城走過了17個年頭，在中國市場經(jīng)濟的大海中，迎風破浪，厚積薄發(fā)，逐步成長，通過堅持不懈的創(chuàng)新和拼搏，在資源、經(jīng)驗、資金、專業(yè)、團隊等企業(yè)經(jīng)營管理全方位取得了良好積淀。

在新的1年歷史階段，榮城公司將以企業(yè)家的胸懷和抱負自勵自新，以“創(chuàng)造價值、回饋社會”為企業(yè)使命，以“坦誠做人、踏實做事、誠信經(jīng)營、和諧發(fā)展”為經(jīng)營宗旨和核心價值觀念，以“專業(yè)、團結(jié)、拼搏、高效”為行為準則，以“選對人、培育人、用好人”為用工原則，以謀求高利潤項目、快速積累資金為經(jīng)營目標，力求實現(xiàn)管理上臺階、業(yè)務(wù)跨區(qū)域、產(chǎn)業(yè)全方位、品牌有影響、實力大提高。

中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷黃金十年，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也成為綁架中國經(jīng)濟的一塊頑疾，但是隨著中國經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展和城市化進程，作為區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化和物質(zhì)資源的城市，尤其是中小城市，房地產(chǎn)還有很大的操作空間和升值空間，房地產(chǎn)業(yè)作為榮城公司立業(yè)之本，不能也很難短期內(nèi)進行行業(yè)轉(zhuǎn)換，所以未來3年，公司不管客觀條件上有多少困難，一定要穩(wěn)定心神、堅定信念，做深行業(yè)，做精產(chǎn)品，根據(jù)“以項目為支撐，由管理求效益”的指導思想構(gòu)建并發(fā)展好三個產(chǎn)業(yè)鏈體系：房地產(chǎn)開發(fā)、代理和中介，通過強化內(nèi)功提升專業(yè)、審時度勢把握機遇、精耕細作做好項目，開源節(jié)流積累資金，為企業(yè)下一個3年發(fā)展奠定基礎(chǔ)，瞄準成為上市公司的宏偉目標小步快跑！

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第二章三年（201*-201*）經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃

一、201*年總的經(jīng)營任務(wù)

（一）指導思想

項目導引（多找項目，選對項目，做好項目），管理保障，多創(chuàng)利潤。

（二）主要任務(wù)

1、完善總部職能，循序漸進理順組織架構(gòu)和管理規(guī)程；同時優(yōu)化、增補團隊成員，通過內(nèi)訓、外訓及職業(yè)歷練提升專業(yè)化素質(zhì)，有意識地加強重點人才培養(yǎng)，擇重對總經(jīng)理型人才的選拔和培養(yǎng)。

2、把代理項目作為公司立足的重點和基礎(chǔ)，力爭跟大的開發(fā)企業(yè)合作，以“大項目、利潤高、短平快”為項目謀取原則，全年力爭做好3個項目，醞釀建立西南區(qū)域總部，代理銷售額達到3億元。

3、向產(chǎn)業(yè)鏈上游發(fā)展，介入開發(fā)領(lǐng)域，合作開發(fā)1-2個項目。

4、整合二手房管理體系，設(shè)立總監(jiān)崗位，提升二手房門店營銷能力和利潤額。5、塑造企業(yè)文化體系，提升團隊向心力和凝聚力。

6、設(shè)立扶助基金，首先用于為公司員工幫困解難，為社會提供必要捐助。

二、201*年總的經(jīng)營任務(wù)

（一）指導思想

以文化和業(yè)績帶動品牌，憑管理和效益實現(xiàn)跨越。

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（二）主要任務(wù)

1、設(shè)立控股公司，進一步完善公司管理體系，加強文化和品牌建設(shè)，逐步開展公共關(guān)系建設(shè)；

2、擴大代理業(yè)務(wù)橫向發(fā)展，建立2-3個區(qū)域總部：首選安寧、大理、玉溪、曲靖，代理銷售額6億元。

3、深入戰(zhàn)略聯(lián)合，延續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)。4、二手房體系構(gòu)建并實現(xiàn)較大發(fā)展。5、著眼關(guān)注資本運作，拓展資本運作渠道。

三、201*年總的經(jīng)營任務(wù)

（一）指導思想

合縱連橫做大規(guī)模，兼并重組謀求上市。

（二）主要任務(wù)

1、區(qū)域總部設(shè)立3-5個，代理業(yè)務(wù)銷售總額達到或超過10億元。2、控股或獨立開發(fā)1-2個房地產(chǎn)項目。

3、完善企業(yè)文化建設(shè)（CIS），品牌建設(shè)初建成效，有意識地投放企業(yè)形象廣告。4、二手房著手加盟開拓和管理，并取得一定成效。5、嘗試進入資本運作領(lǐng)域，籌劃上市。

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第三章201*年度工作計劃

一、經(jīng)營目標

（一）代理業(yè)務(wù)：新代理3個高利潤、短平快項目，銷售額3億元，盈利500-700

萬元。

（二）開發(fā)業(yè)務(wù)：通過聯(lián)合開發(fā)方式，介入1-2個房地產(chǎn)開發(fā)項目，單個項目投資總額控制在3000-5000萬元。

（三）中介業(yè)務(wù)：初步實現(xiàn)統(tǒng)一管理，盈利200-300萬元。

二、經(jīng)營費用預算

結(jié)合上年度經(jīng)營費用額度和本年度經(jīng)營計劃，編制本年度經(jīng)營費用預算。（一）經(jīng)營費用總額：萬元。（二）經(jīng)營費用分解：

單位：千元

部門總部部門分解辦公室人力資源部財務(wù)部業(yè)務(wù)發(fā)展部客戶服務(wù)部合計項目部策劃部項目案場項目案場項目案場經(jīng)營費用鄭威仁201*年度工作計劃201*.03.17

外聯(lián)部分銷部合計開發(fā)部合計中介管理部門店合計總計三、基本組織規(guī)程

（一）明確機構(gòu)權(quán)責

根據(jù)國家《公司法》，結(jié)合榮城經(jīng)營實際，明確公司主要機構(gòu)：股東會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)營管理班子權(quán)責，規(guī)范經(jīng)營管理。

（二）整理組織架構(gòu)

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董事長業(yè)務(wù)發(fā)展部中介管理部客戶服務(wù)部中介門店A中介門店B總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理中介門店N高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)副總經(jīng)理區(qū)域總部A區(qū)域總部N項目部策劃部分銷部外聯(lián)部辦公室人力資源部財務(wù)室項目案場A項目案場B項目案場N分公司A分分公公司司BN鄭威仁201*年度工作計劃201*.03.17

（三）完善決策執(zhí)行程序

1、由上至下程序：（一）股東、董事根據(jù)公司發(fā)展需要提出經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)意、構(gòu)想（二）總經(jīng)理主持辦公會進行可行性評估（三）董事會審議（根據(jù)需要可擴大），董事長具有一票否決權(quán)（四）常務(wù)副總經(jīng)理組織實施，實施過程有重大調(diào)整和變動的提請總經(jīng)理批準。（五）董事長督導過程，并對執(zhí)行效果和結(jié)果進行考核。

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2、由下至上程序：

（一）職能部門、區(qū)域總部或分公司根據(jù)公司發(fā)展需要提出經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)意（二）總經(jīng)理主持辦公會進行可行性評估（三）董事會審議（根據(jù)需要可擴大），董事長具有一票否決權(quán)（四）常務(wù)副總經(jīng)理組織實施，實施過程有重大調(diào)整和變動的提請總經(jīng)理批準。（五）董事長督導過程，并對執(zhí)行效果和結(jié)果進行考核。

（四）健全部門職能

1、業(yè)務(wù)發(fā)展部：

（1）職能：協(xié)助總經(jīng)理采集項目信息，考察項目，對項目進行跟蹤，并進行商8

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務(wù)聯(lián)絡(luò)和溝通。

（2）編制：2-3人。要求具有營銷經(jīng)驗，良好的溝通和協(xié)調(diào)能力，較好的文字能力。2、客戶服務(wù)部：

（1）職能：接待客戶來電、來函和來訪，調(diào)配客戶接送車輛，對客戶進行集體

或個別回復，從總部角度維護客戶關(guān)系。要求：對公司和代理項目熟悉，文明熱情、口齒伶俐，溝通和協(xié)調(diào)能力強。

3、人力資源部：

（1）職能：人員聘免；設(shè)立公司人才庫及重點人才培養(yǎng)設(shè)計，薪酬福利設(shè)計及

統(tǒng)計；績效考核設(shè)計及考評；設(shè)計并組織員工培訓；重大活動安排；人員檔案管理；編制、簽訂和保管勞動合同；勞動關(guān)系處理。

（2）編制：2-3人，其中經(jīng)理1名，員工1-2名。要求：具有中大型人力資源工作，

掌握國家相關(guān)法律和地方法規(guī)，立場堅定、原則分明，溝通和協(xié)調(diào)能力強。經(jīng)驗預選：外聘資深部門經(jīng)理1人，員工1-2人。

4、財務(wù)部：

（1）職能：經(jīng)營費用監(jiān)督；日常財務(wù)報表編制；日常資金調(diào)度；報銷費用審核、處

理；經(jīng)營費用預算、決算和正當控制；應(yīng)收款催討；向上級提供財務(wù)優(yōu)化管理建議。

（2）編制：4人，其中經(jīng)理1名，會計2名，出納1名。要求：對企業(yè)忠誠，具有

強烈的責任心和良好的職業(yè)道德，業(yè)務(wù)能力強，熟悉國家相關(guān)財務(wù)制度、規(guī)范，掌握相關(guān)財務(wù)軟件，熟悉財稅辦事程序和企業(yè)財務(wù)流程。

5、辦公室：

（1）職能：物業(yè)管理（保安、保潔和設(shè)施、設(shè)備統(tǒng)計管理）；對內(nèi)、外工作協(xié)調(diào)；

公司活動組織；會議安排和記錄；檔案管理；來客接待；落實總部領(lǐng)導事務(wù)交派。

（2）編制：2-3人。主任1名。6、項目部：

（1）職能：公司內(nèi)場體系管理；項目營銷和案場管理；階梯式人才培養(yǎng)。（2）編制:40-50人。

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7、策劃部：

（1）職能：項目調(diào)研、營銷策劃、媒體落實、營銷活動組織。（2）編制：3-4人。經(jīng)理1名。

8、外聯(lián)部（團隊管理部/分公司管理部）：

（1）職能：外場團隊管理；階梯式人才培養(yǎng)；團隊與總部（含職能部門）之間、

團隊與團隊之間的工作關(guān)系協(xié)調(diào)處理；業(yè)務(wù)督導。

（2）編制：2-3人。主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)經(jīng)理助理1人。9、分銷管理部：

（1）職能：分銷商拓展和管理；協(xié)調(diào)分銷商與公司之間的業(yè)務(wù)合作關(guān)系；提升分銷

商項目銷售能力。

（2）編制：1人。10、中介管理部：

（1）職能：構(gòu)建中介業(yè)務(wù)體系和經(jīng)營模式；運用中介先進手段統(tǒng)一管理；擴充團隊

規(guī)模、提升員工專業(yè)素質(zhì)；提高持續(xù)盈利能力。

（2）編制：根據(jù)各門店狀況和客觀實際，確定門店經(jīng)理人選和員工數(shù)量，每家門店

基本人數(shù)為5-8人。

注明：結(jié)合公司經(jīng)營實際，現(xiàn)階段將客戶服務(wù)部合并到辦公室；分銷管理部合

并到外聯(lián)部。

（五）實施基本管理制度

1、健全基本管理制度：

整理現(xiàn)有公司管理規(guī)章，健全公司日常經(jīng)營管理制度、部門及崗位職責、內(nèi)場管理規(guī)定、外場管理規(guī)定、項目案場管理規(guī)定。2、簽訂經(jīng)營責任書：

所涉崗位為總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)、外場團隊經(jīng)理、案場負責人、總部職能部門經(jīng)理。3、印章管理：

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（1）公司行政章、部門章、合同章、財務(wù)章、法人章均由專人保管并監(jiān)督使用，

簽訂印章保管協(xié)議。

（2）使用登記：建立印章使用登記簿，申請使用人、審批人、監(jiān)印人（印章保

管人）均需簽字。

（3）印章使用程序：需求部門填寫印章使用申請→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→常

務(wù)副總簽批→印章保管人監(jiān)印并交由辦公室、財務(wù)部各存檔一份→需求部門落實使用。

（4）印章原則上不得外帶，特殊需要的，須經(jīng)常務(wù)副總審批同意。（5）誰簽字誰負責，因?qū)彶椴粐涝斐晒�司損失的，追究各級人員責任。4、例會管理：

（1）董事會:每月召開1次，審核上月工作績效（銷售額和回款額、經(jīng)營費用、

人事安排和變動、重大工作失誤和責任），落實下月工作方針、經(jīng)營指標、經(jīng)營調(diào)整（項目、費用、人事、政策），形成紀要。

（2）總經(jīng)理辦公會議：每半月召開1次，探討上半月工作得失，確定下半月工

作計劃，形成紀要。

（3）內(nèi)場專案工作會議：每半月召開1次，總結(jié)工作，落實計劃。（4）外場團隊經(jīng)理會議：每半月召開1次，總結(jié)工作，落實計劃。5、計劃管理：

（1）分類：周報；月度、季度和年度工作計劃；

（2）上報時間：周報在每周一上報；月度計劃每月3日前上報；季度計劃每季

度第一個月5日前上報；年度計劃1月15日前上報。

（3）上報程序：內(nèi)場專案上報項目部主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)；外場團隊經(jīng)理上報外

場管理部主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)；職能部門上報常務(wù)副總經(jīng)理；分管領(lǐng)導匯總后，總經(jīng)理辦公會上報總經(jīng)理及通報經(jīng)營班子成員。6、費用管理：

（1）單位：總部、職能部門、項目案場、外場團隊。（2）董事會研究決議，總經(jīng)理組織實施。（3）物資采購審批程序：

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需求部門填寫物資采購單（含費用預算）、經(jīng)理簽字→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批簽字→辦公室核查（庫存或調(diào)劑）、主任簽字→常務(wù)副總簽批（超過1萬元的，常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽）→辦公室選型采購并辦理入庫手續(xù)→需求部門簽字出庫、使用。

（4）費用審批程序：1萬元以內(nèi)的：

①職能部門：經(jīng)辦人簽字→部門經(jīng)理審核→常務(wù)副總簽批→財務(wù)審核報銷。②內(nèi)場：經(jīng)辦人簽字→專案審核→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→常務(wù)副總簽批→

財務(wù)審核報銷。

③外場：經(jīng)辦人簽字→團隊經(jīng)理審核→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→常務(wù)副總簽

批→財務(wù)審核報銷。

1萬元及以上的：在上述審批流程基礎(chǔ)上采用常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽制。（5）簽批權(quán)限：

在財務(wù)預算85%以內(nèi)的，通常由主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批有效；85%-100%的，通常由常務(wù)副總審批有效；在預算100%范圍內(nèi)并萬元及以上的，通常由常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽有效；超出100%的，董事長簽批有效。（6）工作備用金審批程序：

①根據(jù)實際需要，申領(lǐng)工作備用金額度：副總經(jīng)理1萬元；案場經(jīng)理5000元；其他201*元。

②申領(lǐng)審批程序：1萬元以下的，申領(lǐng)人填寫《備用金申領(lǐng)書》并簽字→主管領(lǐng)導（分管副總或職能部門經(jīng)理）審核簽字→常務(wù)副總簽批→財務(wù)審核、申領(lǐng)書存檔、備用金發(fā)放。1萬元以上的，在上述程序上，由常務(wù)副總與總經(jīng)理雙簽批。

③工作備用金使用原則：工作實際需要；不得挪用；不得累計申領(lǐng)（即第一次備用金未歸還前，不得申領(lǐng)第二次）。

（7）誰簽字誰負責，如出現(xiàn)虛報賬目或使用假發(fā)票的，將追究各級責任。

附：團隊與案場費用預算表：

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單位：萬元

收入銷售額銷售回款結(jié)存應(yīng)收款其他合計效益比成本收入÷成本=%房租工資及福利經(jīng)營費用結(jié)存應(yīng)付款其他合計7、合同管理：（1）合同簽批程序：

①經(jīng)營類合同：經(jīng)辦部門提出→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審核→常務(wù)副總審核（合

同金額超過百萬元的會同法律顧問審核）→總經(jīng)理簽批→經(jīng)辦部門組織執(zhí)行。

②資產(chǎn)類合同：經(jīng)辦部門提出→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審核→常務(wù)副總與總經(jīng)理

審核（合同金額超過百萬元的會同法律顧問審核）→董事長簽批→經(jīng)辦部門組織執(zhí)行。

（2）一般情況下，合同最少一式四份，公司保留二份，辦公室和財務(wù)部各存檔一份，其他部門使用復印件。

（3）誰簽字誰負責，如造成公司損失的，將追究各級責任。8、公文管理：(1)審批程序：

①總部職能部門：需求部門負責人組織編寫、審核→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→職能部門負責人組織落實。

②內(nèi)場體系：案場負責人組織編寫審核→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→案場負責人組織落實。

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③外場體系：團隊經(jīng)理組織編寫、審核→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→團隊經(jīng)理組織落實。

（2）存檔：加蓋公章的公文，須由辦公室存檔一份。9、員工管理：（1）聘免程序：

①招聘：需求部門提出招聘崗位、人數(shù)、要求→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→常務(wù)副總簽批→人力資源部落實并初試→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)面試→填寫《員工入職登記表》→上崗→財務(wù)部備案。

②解聘：需求部門提出解聘人員（崗位、原因）→主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審批→常務(wù)副總簽批→人力資源部落實→填寫《員工離職登記表》→辦理工作交接→財務(wù)部結(jié)算。

③試用期通常為3個月，特殊情況，最低為1個月，常務(wù)副總簽批。④總監(jiān)及以上高級管理人員、財務(wù)部經(jīng)理的聘免、薪酬由董事會決策。（2）員工晉升及嘉獎：遵照公司現(xiàn)有規(guī)定，完善相關(guān)手續(xù)。（3）薪酬管理：

建立薪酬制度，經(jīng)董事會決議后，總經(jīng)理組織實施。（4）績效考核管理：

完善考核管理制度，經(jīng)總經(jīng)理辦公會研究決定后，由人力資源部組織實施。

四、基本管理措施

（一）規(guī)范人事管理

1、按照規(guī)范管理原則，結(jié)合公司經(jīng)營實際，逐步梳理并調(diào)配公司人事管理。2、按照權(quán)力和責任考量、業(yè)績與效益掛鉤的原則，貫徹多勞多得、少勞少得、不勞不得，設(shè)計實施員工薪酬制度。

3、調(diào)整“雙頭并重”現(xiàn)象，做到職級分明，權(quán)責清晰，隸屬順暢，分工明確。4、加快人才引進和內(nèi)部培養(yǎng)步伐，站在培養(yǎng)總經(jīng)理的高度，對中層管理干部以

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上人員開展職業(yè)培訓，并提供一定的職業(yè)歷練空間；同時對員工加強職業(yè)培訓和指導，不斷提升團隊專業(yè)素質(zhì)。

5、通過績效考核，優(yōu)化團隊。總部職能部門和內(nèi)場體系也維持一定的淘汰率。6、實施“人才引進獎”，凡引進人才轉(zhuǎn)正的，總監(jiān)及以上人員獎勵201*元；部門經(jīng)理級（含職能部門經(jīng)理、案場經(jīng)理、分公司經(jīng)理）獎勵1000元；員工獎勵300元。

7、設(shè)立公司人才庫，實施階梯式培養(yǎng)計劃。

8、采用“職業(yè)經(jīng)理人”機制，凡經(jīng)公司績效考核體系證明總部或分公司股東不能勝任現(xiàn)有管理職位的，保留其股東權(quán)益，聘請職業(yè)經(jīng)理取代其管理職位。

（二）流程設(shè)計、制定標準

對公司現(xiàn)有工作程序進行梳理并規(guī)范，形成必要流程，共同遵照執(zhí)行。1、總部對職能部門、分公司、區(qū)域公司管理流程。2、職能部門內(nèi)部，部門與部門之間辦公流程。3、案場管理流程。4、外場管理流程。5、項目開發(fā)管理流程。6、中介門店管理流程。

（三）強化總部職能部門服務(wù)意識與作用

1、明確“以營銷為先導，以行政為保障”的管理原則，職能部門應(yīng)以公司利益為己任，全力做好對業(yè)務(wù)部門的后勤服務(wù)工作，工作態(tài)度和積極性列入個人工作考核，與收入掛鉤。

2、總部職能部門實行“排休”，保證在節(jié)假日，行政工作能夠運轉(zhuǎn)正常。3、適時適當?shù)匕才趴偛柯毮懿块T人員考察分公司和項目案場，了解公司業(yè)務(wù)和業(yè)務(wù)體系工作狀態(tài)。

4、強化成本意識和效率意識，通過具體管理措施予以體現(xiàn)。

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5、根據(jù)條件，開展職能部門與內(nèi)場、外場的聯(lián)誼活動。

（四）提升外場團隊對公司的向心力和凝聚力

1、通過會議、內(nèi)刊、文娛活動等手段，塑造公司在外場員工心目中的親切感和公信力，讓外場員工了解公司理念、作為及動態(tài)，提升企業(yè)自豪感。

2、通過走動式管理，加強總部跟外場團隊的工作鏈接與溝通，引導外場員工信服公司能力，服從公司意志。

3、因地制宜建立相應(yīng)制度，規(guī)范外場團隊工作行為，以服從公司工作安排。4、對于屢教不改的個別團隊，嚴肅處理，樹立典型。

5、探索外場經(jīng)營模式，根據(jù)項目需要采用“總部外場模式”與“項目模式”共存方案。

（五）提升開源節(jié)流意識，加強資金與物資使用效率

1、加強開源節(jié)流宣導，制定必要的管理規(guī)定，避免鋪張浪費。

2、對總部及分公司固定資產(chǎn)和辦公設(shè)備進行統(tǒng)計，建立物資臺賬，進行出入庫管理并加強維護保養(yǎng)，總部物資統(tǒng)一調(diào)配，保證物資使用效率。3、加強資金管理：

（1）建立應(yīng)收款臺賬，及時更新；（2）專人負責；

（3）對內(nèi)部借款確定收繳日期和及時催收；

（4）對外借款要謹慎，完善手續(xù)，確保資金安全并及時催收；（5）項目傭金及時對賬、催討。

（六）深化企業(yè)文化和品牌形象建設(shè)

1、在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，設(shè)計塑造公司CIS系統(tǒng)：（1）統(tǒng)一形象識別并按照標準貫徹實施；

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（2）提煉公司理念和口號，形成統(tǒng)一版本，不允許各行其是、標新立異；（3）設(shè)計公司主題歌；

（4）時機成熟的時候，印制公司文化手冊。

2、設(shè)計、編輯公司內(nèi)刊，每月1期，不僅內(nèi)部傳閱，也對合作單位、甚至客戶宣傳。3、網(wǎng)站建設(shè)，網(wǎng)頁印制到公司名片上。4、有意識地在媒體上展示公司形象。

5、拓展公共關(guān)系，參加社會團體，爭取榮譽稱號。

6、力所能及地進行一些慈善活動，如植樹、捐助、獎學金等。

（七）用信息化手段節(jié)約成本、提高效率

1、日常辦公盡量電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)方式進行工作溝通，避免車輛往來。2、無須加蓋公章的文件，盡量使用網(wǎng)絡(luò)傳送。

3、辦公設(shè)備資源整合，如打印機可選擇網(wǎng)絡(luò)打印機，避免各自使用小型打印機等。

（八）健全商會大廈辦公樓樞紐功能

結(jié)合實際，用發(fā)展的眼光來規(guī)劃。1、優(yōu)先考慮滿足總部辦公需要；

2、高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)應(yīng)有獨立辦公室，保證一定的私密性，同時提高工作效率；3、配置會議室，滿足30人開會需要，具有投影、演播功能，能提供日常待客需要。4、入駐的外場團隊辦公空間，應(yīng)具有一定的獨立性，避免相互干擾；

5、隔音：集中辦公，幾百人聚集在一起，隔音一定要重點考慮，選用的裝修設(shè)計和材料，隔音效果一定要好。否則，會形成噪聲一團的場景，大大影響工作效率。6、消防安全：密集辦公，安全消防措施要到位。

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（九）加強項目拓展和運作管理

千里之行始于足下，項目是公司立足之本，所以要多找項目，慎選項目、做好項目，并通過合理調(diào)配公司人力、財力、物力，鏈接好項目，保證項目馬到功成。1、采集信息，捕捉項目，選好項目

（1）構(gòu)建和開拓項目信息渠道：合作單位業(yè)務(wù)延續(xù)及轉(zhuǎn)介紹；實力較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司；榮城兄弟公司；網(wǎng)絡(luò)、媒體；房地產(chǎn)廣告公司；其他房地產(chǎn)代理公司；實地踏勘。

（2）設(shè)立業(yè)務(wù)發(fā)展部，培養(yǎng)專業(yè)項目拓展人才2-3人，增強項目拓展力量。（3）號召公司全員，尤其是各級管理干部，強化項目采集意識，及時向業(yè)務(wù)發(fā)展部反饋項目信息。

（4）對總部副總經(jīng)理以下人員采取項目采集獎勵機制，凡采集反饋項目簽約并實際操作的，經(jīng)公司評議后給予1-5萬元不等的現(xiàn)金獎勵。

（5）慎重選擇，規(guī)避風險：項目選擇原則是跟實力強、信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)合作，選擇較大的“高利潤、低風險、短平快”項目。（6）項目決策須經(jīng)董事會決議。

2、項目操作，以“先謀求短期利潤，后兼顧長期效益”為原則，充分調(diào)研，扎實操作，確保成功

（1）項目前期須由高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)主持，開辟局面后，再交由專案日常負責。（2）案場操作團隊，要“老、中、青”搭配，通過項目培養(yǎng)和鍛煉人才。（3）項目銷售政策、合同范本、宣傳物料須事先經(jīng)甲方蓋章（或簽字）確認后，方可實施。

（4）案場管理措施、合同、商務(wù)文件等決策性事務(wù)經(jīng)辦流程：案場經(jīng)理組織編寫→項目主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)審核簽批→案場經(jīng)理組織實施→項目主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)督導，并對執(zhí)行結(jié)果進行考核。（5）銷售為先導，注重簽約收款

案場操作，促銷之后要重視簽約收款，只有簽約收款才能滿足跟甲方的結(jié)傭條件。（6）及時請傭，加速資金回籠

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項目負責人要重視跟甲方負責人和財務(wù)人員建立良好的人際關(guān)系，及時向甲方請傭，即保證公司資金運轉(zhuǎn)，同時避免拖延之后，夜長夢多，出現(xiàn)變故。（7）案場經(jīng)理須每日向項目主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)匯報業(yè)績情況，每周電子郵件匯

報項目銷售報表：下定額、簽約額、收款額、按揭貸款額。（8）誠信經(jīng)營，規(guī)范操作

榮城要做行業(yè)標桿，必須嚴以律己，誠信經(jīng)營，規(guī)范操作，即樹立和維護企業(yè)的良好形象，也取得甲方信服。

（9）重視跟甲方溝通，跟甲方建立良好的合作關(guān)系

在項目操作過程中，項目負責人要非常重視跟甲方主要領(lǐng)導的溝通和工作匯報，以便融洽關(guān)系，取得信任和支持，并且能夠建立長久、良好的合作關(guān)系，延續(xù)今后的業(yè)務(wù)合作。

（10）吸納和培養(yǎng)營銷人才，增強團隊力量

個人邁進一大步，對于公司僅僅前進一小步，團隊邁進一小步，對于公司就是前進一大步。所以，案場負責人自己學習提高，全面主持案場工作之外，同時要愛兵如子、樂于育人，通過例會、培訓、案例分享等方法，提高案場人員的專業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)，案場團隊整體力量強大了，項目成功自然水到渠成。3、專案人才引進和培養(yǎng)

實現(xiàn)快速發(fā)展，需要多做項目，多做項目需要專案人才，所以公司要加快專案人才的引進和培養(yǎng)，根據(jù)公司發(fā)展需要，未來三年應(yīng)需要具備全面主持案場工作的專案5-8人。

4、打破內(nèi)場和外場“畫地為牢”的框框，形成人才有利流通

目前，應(yīng)為公司經(jīng)營模式，內(nèi)場和外場似乎形成了一堵“柏林墻”，相互難以跨越，一定程度上阻礙了公司發(fā)展，因此，應(yīng)妥善解決這一管理問題，讓公司內(nèi)部能夠?qū)崿F(xiàn)人才流通，達到“流水不腐戶樞不蠹”。

5、云南省之外的項目操作，骨干由公司派遣，員工當?shù)亟M建。

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（十）籌劃設(shè)立區(qū)域子公司

三年內(nèi)，籌劃設(shè)立3-5個區(qū)域公司。

1、區(qū)域公司設(shè)立順序為貴州、四川、重慶、廣西。2、區(qū)域公司設(shè)立原則：

（1）必須以項目為導引，通過項目運作，熟悉了解當?shù)仫L土人情、地理環(huán)境和消費特點，先立足后發(fā)展。（2）必須有合適的人員主持工作。

（3）前兩個條件具備后，在當?shù)刈�冊公司，注冊資金30-100萬元，公司股份不低于51%。

（4）將當?shù)卣�在操作的項目納入?yún)^(qū)域公司，保證新公司有事可做，自我生存。（5）區(qū)域公司自行拓展項目，總部給予支持和扶助。

3、區(qū)域項目或區(qū)域公司做好代理之外，協(xié)助總部在當?shù)夭蹲娇砷_發(fā)項目。

五、代理業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃

（一）制定和完善基本操作程序

1、簽約前操作程序：（1）明確目的（2）指定負責人：（3）項目前期調(diào)研①調(diào)研時間：②調(diào)研小組：③調(diào)研要求：

（4）編制項目可行性報告

①開發(fā)單位背景、實力及信譽評估

②項目概況：地理位置、類別（商業(yè)、住宅或商住；產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)）、建筑形態(tài)

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及經(jīng)濟指標③swot分析④競品分析⑤客情分析⑥客源、客群分析⑦政策影響

⑧操作方式、營銷政策與運作周期⑨風險評估⑩效益分析

（5）跟甲方的合作條件（6）是否聯(lián)合操盤，合作方式（7）預計簽約時間（8）預計啟動時間（9）制訂操作計劃初案①運作方案②團隊組建③銷售政策④難點分析⑤營銷舉措

（10）制定媒體初步計劃①主流媒體②媒體組合方式③媒體資源④媒體詢價2、簽約后操作程序：（1）明確指導思想：

（2）營銷目標：銷售萬元，回籠資金（3）目標分解：

萬元。21

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（4）操作模式（5）操作周期：（6）運作團隊：

①主管高級區(qū)域營業(yè)總監(jiān)：②案場經(jīng)理：③內(nèi)場團隊：④外場團隊：（7）銷售講義：①環(huán)境篇②產(chǎn)品篇③競品篇④政策篇⑤swot分析⑥答客問

（8）銷售準備工作：①售樓處軟裝設(shè)計②售樓處物資配備表③各類證照、合同公示系統(tǒng)④模型沙盤⑤各類表單：a)來人登記表b)來電登記表c)報備表d)A、B級卡e)外出登記單f)銷售統(tǒng)計表g)結(jié)傭表（9）銷售計劃：

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③銷售人員培訓計劃④媒體計劃⑤媒體預算計劃⑥開盤計劃a)開盤流程b)開盤儀式

c)開盤策略、優(yōu)惠措施d)開盤人員安排表e)開盤動線示意圖（10）銷售工作進度：①銷售工作進度排期表②媒體投放排期表③銷售人員培訓排期表（11）成本投入匡算：①人員工資：②設(shè)備投入：③房租：④管理費用：⑤資金利息：⑥不可預估費用：（12）傭金結(jié)算（13）工作難點：（14）具體措施：（15）中、遠期構(gòu)想

（二）意向項目管理

指導思想：跟實力強、信譽好的開發(fā)商合作；大項目、低投入、高利潤、低風險；

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短、平、快操作；規(guī)范操作，追求利潤，兼顧品牌。

（三）存續(xù)項目管理

指導思想：加速去化，回籠資金，保證利潤。

六、開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃

（一）制定和完善基本操作程序

1、信息采集、確定模糊意向。2、確定項目負責人。

3、調(diào)研分析，形成項目可行性報告，明確意向。

4、確定合作單位、簽署合作框架協(xié)議，組建項目運作小組。5、前期資金調(diào)配。6、公關(guān)。

7、通過招投標或股權(quán)置換等方式獲得項目。

8、注冊具有開發(fā)資質(zhì)的項目開發(fā)公司，組建經(jīng)營班子。9、繳納土地出讓金。

10、制訂項目開發(fā)計劃，編制開發(fā)預算。11、項目調(diào)研、設(shè)計、定位。

12、確定開發(fā)模式：一次性開發(fā)或滾動開發(fā)。13、開發(fā)資金籌措。14、辦理項目開發(fā)前期手續(xù)。

15、建筑設(shè)計、施工單位招標、土建、水電施工。16、獲取預售許可證；銷售。17、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等接入。18、綠化、地面平整、外立面裝修等。19、招標、簽訂物業(yè)管理公司。

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20、綜合驗收。21、交房。22、決算。

23、協(xié)助成立業(yè)主委員會。

（二）意向項目管理

七、中介業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃

（一）實行統(tǒng)一管理

中介業(yè)務(wù)門店，統(tǒng)一劃歸到中介管理部進行管理，選聘部門總監(jiān)1名，總監(jiān)未落實前，由總經(jīng)理代為管理。

（二）明確指標，簽訂經(jīng)營責任書

根據(jù)上年度門店經(jīng)營狀況，制定各門店年度利潤指標和考核辦法，跟門店經(jīng)理簽訂《門店經(jīng)營責任書》。

（三）制定門店年度工作計劃

由門店經(jīng)理編制門店年度工作計劃，公司統(tǒng)一審核、調(diào)整后，貫徹實施。

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