商業(yè)運(yùn)營201*年工作計劃及措施

商業(yè)運(yùn)營201*年工作計劃及措施

商業(yè)運(yùn)營在新的一年里，主要依托蜀信物業(yè)品牌優(yōu)勢及豐富的管理經(jīng)驗，提升物業(yè)管理品位，滿足業(yè)主及使用人的需求，并從管理過程中吸取有益的工作模式及管理特點，提高自己的專業(yè)服務(wù)水平，樹立新目標(biāo)，工作標(biāo)準(zhǔn)高起點，實現(xiàn)專業(yè)化服務(wù)工作。為此計劃及措施如下：

一、形成合理有效管理機(jī)制和架構(gòu)，建立健全各項規(guī)章制度。

通過對以往工作的分析、總結(jié)，我部認(rèn)識到：提高物業(yè)服務(wù)水平、擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)范圍、由內(nèi)部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)、爭取從市場中獲取效益是物業(yè)今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，切實提高物業(yè)管理水平是根本的基礎(chǔ)所在，因此，必須建立完善各項規(guī)章制度和內(nèi)部管理機(jī)制，明確管理工作中的責(zé)、權(quán)、利，使該管的事情有人管、能辦好的事情有人辦，務(wù)實避虛，一切工作都從實際需要出發(fā)、以解決問題為目的，扎扎實實的做好各項基礎(chǔ)工作。

因此，為了建立完善內(nèi)部管理機(jī)制，我們將采用“走出去、引進(jìn)來”的方式從實力強(qiáng)、水平高的物業(yè)公司“取經(jīng)”，在汲取先進(jìn)物業(yè)公司內(nèi)部管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實際情況，對部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確、具體的劃分，從而將各項工作細(xì)化到每個人，促進(jìn)了各職能崗位工作的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提高。

二、團(tuán)結(jié)協(xié)作，提高服務(wù)意識。

物業(yè)工作只有不斷提高服務(wù)意識、服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，在此基礎(chǔ)上才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，樹立良好的企業(yè)形象。措施為：

1、管理人員起好帶頭作用，培養(yǎng)員工良好的服務(wù)觀念、開展專業(yè)理論學(xué)習(xí)、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識和自身素質(zhì)得到不斷提高，管理人員切實指導(dǎo)好業(yè)務(wù)工作，上下形成了團(tuán)結(jié)一致、務(wù)實高效的工作氛圍；

2、為了能夠在物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量上更上一個臺階，在今后的物業(yè)資質(zhì)評審中更上一個檔次，加強(qiáng)各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，方便對所需材料的及時查閱和利用；

3、重視參加和開展形式各樣的培訓(xùn)活動，安全消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、

設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)素質(zhì)得到不斷提高；

4、抓好各項規(guī)章制度的落實，促進(jìn)各項工作迅速有效的開展，建立檢查監(jiān)督工作機(jī)制，做到獎懲分明。

三、節(jié)能降耗、科學(xué)安排人員，提高管理效益。

1、針對采購工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施嚴(yán)格的監(jiān)控制度，在常置易耗品的采購過程中建立供貨廠家詳細(xì)資料并與供貨單位建立長期供貨關(guān)系，同時，依托財務(wù)、辦公室、成本部經(jīng)常做市場調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商，

2、通過考核物業(yè)人員，以滿足日常工作開展需要為前提，合理設(shè)置崗位和人員，對各崗位排班精細(xì)調(diào)整，使企業(yè)人力成本降低，

3、開展修舊利廢活動，在辦公用品領(lǐng)用上嚴(yán)格控制，保潔把舊拖把2、3個拆開合成1個接著用，工程把報廢設(shè)備中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人員在不影響經(jīng)營的情況下分區(qū)控制，做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規(guī)定加以約束，達(dá)到降低消耗的目的。同時，對能分表計量的設(shè)備進(jìn)行安表計量，對各類能耗設(shè)備掌握詳細(xì)數(shù)據(jù)，采取有效方法降低水、電等能耗。

四、團(tuán)隊建設(shè)工作現(xiàn)有員工隊伍整體業(yè)務(wù)技術(shù)含量低，在今后的工作中要加強(qiáng)對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。

首先，加強(qiáng)全體員工的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，在提高服務(wù)意識、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上繼續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在資質(zhì)的評審上一個臺階；

其次，1、因事設(shè)崗，按照工作需要和物業(yè)管理有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立工作崗位，明確崗位結(jié)構(gòu)比例，以避免出現(xiàn)行政、后勤人員多，專業(yè)技術(shù)人才少的問題；2、因崗定責(zé)，將工作、任務(wù)層層分解，落實到崗，不留責(zé)任空白區(qū)，避免相互扯皮、推諉。

再次，爭取樹立品牌服務(wù)，利用“蜀信物業(yè)”品牌，在市場競爭中取得優(yōu)勢，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，創(chuàng)造機(jī)會在從先進(jìn)的物業(yè)公司學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理、經(jīng)營方法和經(jīng)驗，在全面提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，打造出自身的物業(yè)管理新品牌。

五、客服中心實行規(guī)范化作業(yè)，從整體的著裝，禮貌用語進(jìn)行規(guī)范。對業(yè)主提出的各類投訴及時處理及回訪，做到客戶真正的滿意。公司內(nèi)部文件資料做好相應(yīng)的傳閱及歸檔。認(rèn)真對待每個員工的工作言行衡量其個人工作能力。

六、確保商業(yè)項目及公司辦公樓整體安全及各類突發(fā)事件的處理要求，蜀信物業(yè)公司展開全方面的培訓(xùn)，對日常進(jìn)出的人員嚴(yán)格實行外來人員訪客登記制度。對安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備做好日常保養(yǎng)維護(hù)，確保正常使用。

七、部門員工在做好日常工作的同時將積極協(xié)助項目開展經(jīng)營拓展工作，同時嚴(yán)格要求各部門的日常服務(wù)工作，爭取一個質(zhì)的改變使商業(yè)運(yùn)營部服務(wù)更深入到客戶生活中，得到客戶的認(rèn)可。

八、做好商業(yè)街設(shè)施設(shè)備完好運(yùn)行正常率95%以上。公平公正的衡量員工的工作質(zhì)量，做好員工的思想溝通及培訓(xùn)工作。形成書面材料存檔。

九、完善停車場設(shè)備系統(tǒng)工程安裝工作，確保201*年停車場安全，有序情況下，提高費(fèi)用的收繳率。

十、對蜀信物業(yè)各部門日常工作實施量化，有效，可行的監(jiān)管和考核，確保商業(yè)街的日常管理工作，確保商家正常經(jīng)營。

十一、對已竣工工程配合做好移交接收管理工作及交付客戶，對客戶交付后的裝修進(jìn)行全面，嚴(yán)格的審查及裝修過程中的檢查，督導(dǎo)。確保商業(yè)街商鋪的廣告，店招統(tǒng)一。與經(jīng)營商家簽訂《消防安全責(zé)任書》、《戶外店招廣告安全責(zé)任書》

十二、對綠化養(yǎng)護(hù)做好日常的工作對接，對金三元公司進(jìn)行有效的監(jiān)督，整改，落實工作，嚴(yán)格按照養(yǎng)護(hù)協(xié)議進(jìn)行監(jiān)管。確保極地海洋項目的綠化完整率及成活率。

十三、對商業(yè)二期開發(fā)進(jìn)行物業(yè)前期介入，從設(shè)計，工程，安裝方面入手進(jìn)行有效可行的建議及書面資料，從后期管理角度，客戶使用角度進(jìn)行考慮。

商業(yè)運(yùn)營部201*年1月20日

擴(kuò)展閱讀：201*年銷售工作計劃及策劃方案建議

201*銷售工作計劃及市場分析報告

鷹潭國際眼鏡城

201*年銷售工作計劃及活動方案建議（初）

201*銷售工作計劃及市場分析報告

一、全年工作計劃概要：

1、2.15-3.31①銷售團(tuán)隊的組成及基礎(chǔ)培訓(xùn)；

②結(jié)合項目本身對現(xiàn)階段的情況整合統(tǒng)一說詞；

2、4.01-4.30①月初銷售中心對外開放，開始初步蓄水工作；

②每天例會總結(jié)分析問題；

③針對4.1號及4.6號眼鏡協(xié)會舉行的眼鏡行業(yè)大聚會的活動，找到切入點并做出有效方案將

本項目融入活動中。

3、5.01-8.31根據(jù)工程、招商進(jìn)度及來訪情況隨時調(diào)整銷售工作（包括意向金收取等）；

4、9.01-9.309.12號中秋佳節(jié)前后，提供確實數(shù)據(jù)給策劃部，聯(lián)合招商部的工作進(jìn)展確定活動方案；5、10.1-10.31眼鏡城市場部分如已取得部分樓號的《預(yù)售許可證》，可在本月開盤所謂是`金九銀十`（注：《商品房買賣合同》的條款及附件需在此前就應(yīng)讓律師確認(rèn)）；6、11.1-1.31①節(jié)日期間舉辦客戶答謝會或聯(lián)誼會；

②住宅部分取得部份《預(yù)售許可證》開盤，回籠資金；

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二、市場營銷現(xiàn)狀：

1.市場情勢

201*年鷹潭樓市總結(jié)及201*年預(yù)測（一）201*年政策回顧及201*年預(yù)測

自201*年年底以來，國家調(diào)控政策密集出臺。從已出臺的政策來看，新一輪調(diào)控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集連發(fā)、狠抓政策落實，具有明確的目的和針對性，凸顯政府全面調(diào)控的決心。新一輪調(diào)控比201*年的調(diào)控要嚴(yán)厲得多。

201*銷售工作計劃及市場分析報告

201*年房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總?cè)缦拢簳r間出臺機(jī)關(guān)政策內(nèi)容要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展上調(diào)準(zhǔn)備金率，強(qiáng)力遏制信貸沖鋒發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管開展突擊檢查要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天推出方案銀行不得對投機(jī)投資購房貸款加快保障房建設(shè)，遏制房價過快上漲1月10日國辦1月12日央行2月20日銀監(jiān)會3月10日國土部3月18日國資委4月11日銀監(jiān)會4月13日住建部4月15日國務(wù)院常務(wù)會貸款買二套房首付不得低于50%4月17日國務(wù)院4月20日住建部5月4日三部委房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸未獲預(yù)售許可項目開發(fā)商不得收取定金聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理201*銷售工作計劃及市場分析報告

5月26日國家稅務(wù)總局土地增值稅清算有關(guān)問題通知6月4日住建部6月13日住建部6月18日七部委7月12日銀監(jiān)會8月2日國土部9月18日李克強(qiáng)關(guān)于規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不動搖發(fā)1457宗閑土地黑名單加快公租房建設(shè)，堅決抑制投機(jī)性需求9月27日國土部住建部閑土地一年以上禁拿地9月29日多部委10月20日央行11月11日央行暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點從調(diào)控效果來看，盡管今年的調(diào)控一波緊似一波，但從全國包括鷹潭地區(qū)在內(nèi)的樓市發(fā)展態(tài)勢來看，今年的調(diào)控尚未對房地產(chǎn)造成明顯的消極影響。

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201*年鷹潭市商品房銷售及價格走勢800003667700006000050000454004000030000201*01115110000448001月2月3月4月5月成交面積6月7月成交金額8月成交均價9月10月11月12月5406422513746377003430030700224401581911257185001400012840696295281182414233500031725150022730100039950201*2958302831353201*92250460277825003290310231003000733003727356335004000

上圖顯示，始于4月份的年度調(diào)控對樓市產(chǎn)生以下影響：

從成交面積和成交金額來看，首次調(diào)控似乎立竿見影，但是5-8月份樓市成交面積大幅下降，成交金額也跌至谷底，更主要的原因是因為這一時期的市場供應(yīng)不足，而8-9月成交均價的下滑是因為支撐前期房價的主力項目缺少房源投入，而低于市場均價的拆遷安房、低價房大量投放市場。

10月份，二次調(diào)控落地沒有使低迷的樓市雪上加霜，相反房價卻逆市走高，一舉突破3000元/平米大關(guān)，而且成交面積和成交金額也擺脫前期低位徘徊的狀態(tài)一路走高，其中起到?jīng)Q定性因素的是自9月底開盤的水岸

201*銷售工作計劃及市場分析報告

華府，水岸華府產(chǎn)生銷售的10月、11月占市場成交面積的33%，成交金額的36%，成交均價從3900漲到4200，為整個房地產(chǎn)市場注入了一劑興奮劑，將鷹潭樓市均價帶入了3千時代。

201*年的兩次調(diào)控對鷹潭樓市（當(dāng)然也包括全國各地的房地產(chǎn)市場）并沒有產(chǎn)生太大的影響，一方面是房地產(chǎn)投資帶來的豐厚利潤，另一方面是老百姓對通貨膨脹的擔(dān)憂。201*年政府出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策應(yīng)該是一個大概率事件，房地產(chǎn)市場，無論是成交量還是成交均價，肯定在一定的時間段內(nèi)會有一個低迷期。（二）201*年供應(yīng)回顧及201*年預(yù)測1、土地供應(yīng)分析

從201*年土地成交情況來看，土地市場交投活躍，今年共成交商品房用地35.7078萬平方米，增長幅度達(dá)到88%，而201*年這一數(shù)據(jù)僅為19萬平方米。2、商品房市場供應(yīng)分析

201*年，鷹潭市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積約311870平方米，共3123套。較為集中的供應(yīng)出現(xiàn)在第一季度和第四季度。201*年由于住宅市場異�；鸨�，導(dǎo)致住宅可售面積急劇下滑，到了201*年年底，提供市場房源供應(yīng)的主力項目如濱江廣場、瑞和國際、湖畔居幾乎出現(xiàn)無房可售的境地。201*年鷹潭房地產(chǎn)市場青黃不接，主要由

201*銷售工作計劃及市場分析報告

陽光巴黎、奧林山水等項目支撐，直到10月份水岸華府入市。3、201*年市場供應(yīng)預(yù)測

201*年鷹潭土地拍賣的重點轉(zhuǎn)向信江新區(qū)，在已公布的國土局公布的拍賣公告中，將于201*年開年拍賣的土地全部來自信江新區(qū)，總用地面積達(dá)到32.5萬平方米。隨著基本市政配套工程的落實，一度擱的信江新區(qū)的開發(fā)進(jìn)度將加快，未來一兩年，市場熱點區(qū)域的轉(zhuǎn)換必將成為現(xiàn)實。

從土地市場對商品房市場的轉(zhuǎn)化來看，201*年市場供應(yīng)將不斷放量。201*年和201*年大量成交的住宅用地將以商品房形式投放市場，除去已經(jīng)投放市場的，這部分供應(yīng)量約85萬平方米，加上目前的28萬平方米的存量房。而住宅市場井噴的201*年全年銷售量是31.78萬平方米。數(shù)據(jù)對比顯示，市場后期壓力較大。（三）201*年銷售回顧及201*年預(yù)測

201*年鷹潭城區(qū)商品房預(yù)（銷）售登記備案銷售面積33.8015萬平方米（不包括12月份），其中住宅29.71萬，備案套數(shù)3238套，其中住宅2643套，備案金額108635.1萬元，其中住宅91200.75萬元。

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201*年鷹潭市商品房銷售走勢8000073300700008007667005046050000454005174000037700405300004723430030700276201*013746111511000018500158191125714000137448001月2月3月4月5月成交面積6月7月成交金額8月成交套數(shù)9月10月11月12月540616712840132422506962952822440216307210118241003172539950399500400300201*00900600002273014233

（四）201*年價格回顧及201*年預(yù)測201*年鷹潭市商品住宅價格走勢如下：

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201*年鷹潭市商品住宅銷售均價走勢圖4000350030002500201*1500100050002921304229933217322828993430297529972751339530251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

在密集調(diào)控之下，鷹潭樓市價格依然表現(xiàn)出堅挺的態(tài)勢，全年住宅均價達(dá)到3145元/平方米，較201*年的2635元/平方米，增幅接近20%。盡管8、9月份有所回落，但在10月之后創(chuàng)出全年新高。

開年將入市的各個項目，如外灘國際、心家泊，還有水岸華府，預(yù)計價格多數(shù)將在4000元/平方米以上，201*年鷹潭房價漲勢已經(jīng)確立。

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三、機(jī)會與問題分析

1.機(jī)會與挑戰(zhàn)分析機(jī)會：

（1）抓住省重點項目工程基礎(chǔ)上，塑造“鷹潭國際眼鏡城”的品牌市場的知名度和美譽(yù)度，將它打造成一流的園林式景觀的專業(yè)市場。

（2）對“鷹潭國際眼鏡城”的獨(dú)特定位和“購物即享受”的消費(fèi)新理念進(jìn)行感性的訴說和理性的說明，利用新聞優(yōu)勢推出新聞題材。

（3）對于知名度和美譽(yù)度的建立，有效的公關(guān)活動是永遠(yuǎn)不可替代的方式，同時公關(guān)活動與銷售活動將會有效的結(jié)合在一起。在活動的營造方面將成為今后的一項重要工作只有活動才能吸引更多的商人參與，才能建立起對“鷹潭國際眼鏡城”品牌市場的忠誠度。

（4）“精確制導(dǎo)”對不同的目標(biāo)客戶群的特性采取不同的營銷推廣方式（多元化營銷模式）。

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挑戰(zhàn)：

（1）如何讓項目規(guī)�；�，規(guī)模越大，規(guī)模化程度越高，則成本越低，可能占領(lǐng)市場的份額越高，知名度、美譽(yù)度上升的空間也越大。

（2）本項目由于地塊的原因，周邊配套設(shè)施還不完善，如何能讓市場商戶們真正受益，充分享受到政府及公司給予的優(yōu)惠政策。

（3）如何將市場打造成與名同步的國際化市場。2.優(yōu)勢與劣勢分析優(yōu)劣：

（1）董事會成員對眼鏡制造業(yè)充分了解，并對眼鏡行業(yè)的經(jīng)營操作模式有著充分的經(jīng)驗，能給買家充足的信心。

（2）參照其他城市眼鏡市場的發(fā)展模式對比本項目發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

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（3）住宅環(huán)境：坐擁信江水岸，環(huán)境幽雅，遠(yuǎn)離城市喧鬧的同時距離成熟商業(yè)區(qū)僅十分鐘車程。（4）價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。房價有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價格完全具有對比優(yōu)勢。消費(fèi)者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點。

（5）物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。因為鷹潭的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是現(xiàn)市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

（6）小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布。更有天然的濱江綠景，居家、休閑、專業(yè)市場與自然融為一體、相得益彰。

（7）小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、會所、停車場、幼兒園、便利店、運(yùn)動場所、銀行等。劣勢：

（1）項目周邊配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日，缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施，大型購物。

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（2）交通：顯然交通是本案住宅部分最大的瓶頸，尚無直達(dá)或是�？康墓�交，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題�？梢钥紤]借助眼鏡市場的需求與市政府合作開通幾路專線。

（3）房屋設(shè)計：房屋種類較多，有多層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。

（4）同期開發(fā)的競爭對手較多，項目檔次、地段和其它區(qū)域物業(yè)無區(qū)隔，且部分廣告宣傳及促銷活動皆比本案早，形象已經(jīng)廣為人知。銷售對象競爭必然激烈。

四、市場營銷策略模式

商鋪銷售方式一：“售后返租”模式

商鋪銷售最終就是販賣“商業(yè)前景”、“商業(yè)人氣”！商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)作成功的的關(guān)鍵在于“商業(yè)運(yùn)營”部分，一個好的商業(yè)項目，必須有一個合理整體規(guī)劃，好的品牌組合、合理的品牌布局、明確的業(yè)態(tài)功能分工、有效利用的人流、統(tǒng)一市場營銷推廣、能將各個“單獨(dú)”的商業(yè)單位變成一個整體，在激烈的市場競爭中形成形成合力等等，這些因素對于一個成功的商業(yè)項目而言，缺一不可。

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如何實現(xiàn)開發(fā)商資金回籠與商業(yè)運(yùn)營之間的平衡，結(jié)合本項目實際情況建議部分采用：商業(yè)經(jīng)營前期采用統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營模式，將商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。即“管理型商鋪”。其根本特征是開發(fā)商通過銷售商鋪產(chǎn)權(quán)回收資金，通過一定的時間固定化、利率化的反租回報投資客戶，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。由專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司代為管理，使投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報、提升投資期望、提升購買信心，其即“售后返租”模式�！笆酆蠓醋饽Ｊ健眱�(yōu)勢：

1.它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點和統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。

2.對購鋪投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。

3.從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的

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租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測。

4.在統(tǒng)一反租期間，發(fā)展商可以同時獲取商鋪租金收益、管理費(fèi)收益，可以用作市場統(tǒng)一推廣及招商運(yùn)營投入。為將來商業(yè)的成熟起到重要作用。

5.反租投入按照一般的“定價原則”，反租部分的投入攤?cè)搿拔飿I(yè)價格成本中”，實際上開發(fā)商的“反租成本”為0。

建議本項目一至三層綜合式商鋪根據(jù)客戶需求采用為期3年，固定年回報率7%的“統(tǒng)一返租模式”。

商鋪銷售方式二：“零租金”銷售模式

“零租金模式”是近幾年新出現(xiàn)的一種銷售模式、在江浙粵等發(fā)達(dá)地區(qū)已取得良好的效果。針對投經(jīng)營客戶存在市場觀望心理的商鋪�！傲阕饨稹变N售模式基本的操作原理

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1、投資者或經(jīng)營者按照“市場價格”先行購買商鋪“使用權(quán)”即“經(jīng)營權(quán)”。開發(fā)商保留“物業(yè)產(chǎn)權(quán)”。投資者先進(jìn)行3-5年時間的自營或委托經(jīng)營，在3-5年后，再進(jìn)行“物業(yè)產(chǎn)權(quán)”交易。其特點是，在這3-5年的時間內(nèi)，開發(fā)商不收取自營者租金，即零租金，只收取少量的物業(yè)成本（管理費(fèi)、公共用電、二次用電等基本費(fèi)用）。在擁有“使用權(quán)”的時間內(nèi)可以進(jìn)行內(nèi)部交易或轉(zhuǎn)讓，讓“使用權(quán)”擁有者分享投資回報。

2、同時由開發(fā)商擔(dān)保如在3-5年后，投資者不滿意商鋪經(jīng)營狀況或仍存在投資顧慮，投資者可以按照原投資價格退還給開發(fā)商，開發(fā)商同時按照銀行同期貸款息補(bǔ)償客戶�！傲阕饨稹蹦Ｊ絻�(yōu)勢

1）開發(fā)商通過“經(jīng)營權(quán)”的銷售回籠了資金，實現(xiàn)了“銷售”，體現(xiàn)了“商鋪價值”。

2）經(jīng)營者（投資者）通過“零租金”形式獲得了商鋪“經(jīng)營權(quán)”，降低了投資、經(jīng)營成本。同時獲得了3-5年時間內(nèi)的“轉(zhuǎn)讓權(quán)”、滿足其投資心理。

3）3-5年后開發(fā)商投資擔(dān)保，回購承諾，減低了投資者的風(fēng)險，使其更愿意投資。

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4）通過3-5年的時間，為開發(fā)商、為投資商、經(jīng)營者、為市場成熟贏取了時間。5）“商鋪產(chǎn)權(quán)”在3-5年內(nèi)屬于開發(fā)商，更有利于市場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營。

6）“零租金”模式一般采用小鋪經(jīng)營方式、一般設(shè)定的鋪位面積約8-20平方之間，開發(fā)商統(tǒng)一基礎(chǔ)裝修、投資總額較小，更加有利于小戶投資者進(jìn)行投資，有利于招商對象的擴(kuò)大，有利于吸引社會資金。本項目除一至三層綜合樓及自留物業(yè)外都可以采取“零租金模式”進(jìn)行銷售。既回籠了資金，給投資者提供了信心保障，降低了投資門檻、又為市場成熟贏取了時間。

舉例：如某經(jīng)營者投資一個建筑面積約15平米小鋪、用于自營。按照市場價格1萬/平米的價格，購買該商鋪5年的“經(jīng)營權(quán)”，總共投資約15萬（進(jìn)貨、二次裝修除外），通過5年的經(jīng)營、每年賺取2萬元的利潤，累計利潤為10萬元。5年后有兩種方式供其選擇處理商鋪，其一，按照當(dāng)時1萬元/平米的價格，簽訂“產(chǎn)權(quán)買賣”按揭合同。其二向開發(fā)商退回商鋪，則投資者的收益為前期投入的15萬元+15萬元所產(chǎn)生的利息+5年經(jīng)營產(chǎn)生的利潤10萬元，累計總回報達(dá)28萬元以上。

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五、行動方案

1、眼鏡市場項目工程計劃具體時間節(jié)點落實2、與董事會成員商討可售面積的部分

綜合上述兩項5個工作日內(nèi)完成行動方案其中包括：1、市場部分全盤銷售計劃排期表2、銷售思路

3、項目工程時間節(jié)點要求4、項目階段性推廣及媒體計劃5、各期銷售策略

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