財務(wù)對征地拆遷的控制方式

財務(wù)對征地拆遷的控制

(一)財務(wù)部門成本控制

1、嚴(yán)格執(zhí)行年度經(jīng)營計劃及財務(wù)預(yù)算

嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，將總成本控制在預(yù)算內(nèi)。對于超出預(yù)算的費用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對于即將要開始的拆遷工程項目，要求工程部門對該項目提前做出規(guī)劃設(shè)計，財務(wù)部門根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算，并在工程過程嚴(yán)格監(jiān)督。待項目完成后，財務(wù)人員要對支付款項等嚴(yán)格把關(guān)，審核成本和決算表，準(zhǔn)確真實地反應(yīng)工程成本。

2、加強(qiáng)資金管理

資金管理是財務(wù)管理的中心。房地產(chǎn)動拆遷項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期項目，在整個項目過程中，往往項目的前幾個階段只產(chǎn)生費用，在項目快結(jié)束時才產(chǎn)生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發(fā)生，要求公司統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，把資金用活。

在公司資金管理中，對所有財務(wù)往來都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實填制憑證，認(rèn)真審核，落實個人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問題。

3、長期堅持成本控制

成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統(tǒng)工程。要求財務(wù)部門不僅做好記賬、編制報表的工作，而要主動參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動遷工作中，財務(wù)人員可以到工作現(xiàn)場，了解工作進(jìn)展?fàn)顩r，評估工作難易程度，有利于評價風(fēng)險，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時監(jiān)督工程進(jìn)度、物資采買等，有利于強(qiáng)化建筑物資的日常管理，減少成本。

(二)行政部門成本控制

公司行政部門主要負(fù)責(zé)公司日常運營的工作，不屬于公司主營業(yè)務(wù)部門，對公司業(yè)務(wù)給予支持。行政部門主要發(fā)生的費用在于管理費用，如通信費、辦公費、交通費、職工報銷等等。對于房地產(chǎn)動拆遷公司而言，對于管理費用也納入預(yù)算管理范疇，針對每項費用分析其因由，總量控制，個別實行定額制，將管理費用控制在一個合理范圍。

(三)動拆遷成本控制

1、動遷要有明確的時間和人員安排計劃明確的計劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進(jìn)行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費。每戶被動遷對象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé)，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動遷對象的實際情況，宣傳動遷政策，簽約后還幫動遷戶找過渡房看二手房。由于動遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰(zhàn)術(shù)做到了責(zé)任到位，將動遷戶利益放在首位，可以加快動遷工作的進(jìn)程。

2、拆遷補(bǔ)償安置成本控制

這部分成本是構(gòu)成房地產(chǎn)動拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關(guān)系到動遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動遷對象房地產(chǎn)評估值構(gòu)成，一般有政府相關(guān)政策規(guī)定，并且受當(dāng)時當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場價制約。而實際工作中，評估對象的補(bǔ)償金額最難進(jìn)行。因此，準(zhǔn)確評估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個方面入手：

1)評估之前首先應(yīng)明析評估對象的產(chǎn)權(quán)文件

產(chǎn)權(quán)文件是每個評估師在進(jìn)行估價時，首先必須掌握的重要資料，是正確估價的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)。例如在動遷評估中，經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些是出讓，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實際上有商業(yè)價值，對于這種情況在選用評估方法時應(yīng)堅持“合理、合法、合情”的原則。

2)把握對等原則

在動遷工作中，動遷公司與被動遷對象處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。因此，為了消除被動遷對象的抵觸情緒，進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平，保障動遷工作的順利進(jìn)行。

3)根據(jù)房屋種類采用有針對性的評估方法

隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，如果以實物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價。采用貨幣補(bǔ)償時，往往由政府定區(qū)位地價，然后再考慮房屋重置價。

工業(yè)廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設(shè)配套費、投資管理費、財務(wù)費，建設(shè)工程后三通費用，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費細(xì)化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點。

3、拆遷工程成本控制

對于這部分成本的控制，應(yīng)同時考慮設(shè)計和施工兩個方面。一般而言設(shè)計階段決定的成本高達(dá)70%，因此事前做好設(shè)計工作，將成本預(yù)算予以階段化，便于控制，也可以少走彎路，更有效率進(jìn)行施工。造成額外成本的原因有：時間不足、信息不足、預(yù)算不足、臨時性決策等。因此降低工程成本由設(shè)計開始，將不利于成本的因素事前提出來仔細(xì)研究，包括設(shè)計合理性、工期、成本構(gòu)成、施工方法難易度和可行性、預(yù)算、工程變更等等，合理安排工作，盡可能縮短工期，促使資金運用科學(xué)化，減少利息支出，盡可能地避免意外支出。

在拆遷工程進(jìn)行階段，要根據(jù)實際進(jìn)程對發(fā)生的成本與預(yù)算數(shù)進(jìn)行比較，以此為依據(jù)控制下一階段的成本預(yù)算，并進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。在不影響拆遷質(zhì)量的前途下，盡量降低采購材料的價格。同時要做好對于采購回來的工程材料的記錄保管工作，避免不必要的損耗。在工程結(jié)束時，嚴(yán)格審核各種結(jié)算資料的真實性和可靠性，要求財務(wù)人員根據(jù)圖紙及現(xiàn)場情況認(rèn)真核定工程量。審核結(jié)算完畢后，將結(jié)算、預(yù)算結(jié)果進(jìn)行比對，分析成本超支部分的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為以后的項目提供經(jīng)驗。

擴(kuò)展閱讀：財務(wù))征地拆遷補(bǔ)償安置方案

宜昌市郊區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)示范項目房屋拆遷及房

屋集中還建實施方案

第一條根據(jù)《省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理確實保護(hù)

第二條第三條第四條第五條第六條第七條

被征地農(nóng)民合法權(quán)益的通知》（鄂政發(fā)[201*]11號）、《宜昌市城區(qū)被征地附著物拆遷管理暫行辦法》的通知（宜府發(fā)[201*]24號）�！蛾P(guān)于宜昌市城區(qū)被征地附著物房屋拆遷經(jīng)濟(jì)林木及青（魚）苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（宜價服字[201*]124號）、及相關(guān)拆遷政策法

規(guī)，結(jié)合本地區(qū)的實際情況制定本方案。

拆遷范圍：宜昌市郊區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)示范項目用地范圍內(nèi)青

苗、集體土地房屋及地上見構(gòu)筑物。

第二章拆遷補(bǔ)償與安置

房屋拆遷采取集中建設(shè)高層住宅安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的

方式進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>

房屋合法面積的認(rèn)定：房屋合法面積以集體土地使用證及其

他具有法律效力的證明文件上標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。

第十三條貨幣補(bǔ)償?shù)挠嬎愎�式為�?/p>

房屋拆遷補(bǔ)償價=(基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價)×被拆遷房

屋的合法建筑面積+被拆遷房屋的重置成新價。

該地區(qū)基準(zhǔn)地價為1200元/建筑平方米，基準(zhǔn)房價為

600元/建筑平方米，K為容積率修正系數(shù)，據(jù)實取值(大興區(qū)一般取1.3)。

第八條被拆遷房屋的重置成新價以評估公司的評估結(jié)果為準(zhǔn)。第九條裝修、附屬物實行限額補(bǔ)償，按合法建筑面積1470元

/平方米計算。

第十條第十四條房屋安置，先按貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞接嬎愠鲅a(bǔ)

償價款并簽訂貨幣補(bǔ)償協(xié)議書，然后被拆遷人按相關(guān)規(guī)定選定安置房，并簽訂購房協(xié)議。

第十一條第十五條選擇定向安置用房的原則

第十二條以確認(rèn)的被拆遷的合法建筑面積為選擇定向安置用房

面積的基數(shù)。先簽貨幣補(bǔ)償協(xié)議的，搬家交房后，優(yōu)先選擇定向安置房，一次選定后不得變更。

第十三條第十六條定向安置用房價格

第十四條所購定向安置用房與合法建筑面積相等的部分，按安置價格

2500元/平方米計算；所購安置用房面積超過合法建筑面積的套內(nèi)不可分割部分(限20平方米之內(nèi))，按優(yōu)惠價格3000元/平方米計算。(以上價格不含樓層差價)。

第十五條被拆遷人選擇1套或多套定向安置用房，選購定向安置房屋

面積，不得超過合法建筑面積與套內(nèi)不可分割的20平方米之和。

第十六條選擇多套安置房，優(yōu)惠價按單價最低的一套房計算。第十七條第十七條定向安置房總價款大于補(bǔ)償款的，被拆遷人

在雙方簽訂協(xié)議后，待定向安置用房入住前補(bǔ)清余款，再行入住。

第十八條定向安置用房總價款小于補(bǔ)償款的，其差額在雙方簽訂

協(xié)議后，拆遷人以銀行存單的方式，一次性支付給被拆遷人。

第十九條

第二十條第三章拆遷獎勵與補(bǔ)助

第二十一條第十八條合法宅基地范圍內(nèi)少建房獎勵性補(bǔ)償款的

計算

第二十二條合法宅基地面積75%內(nèi)未建房部分，給予獎勵性補(bǔ)償，

標(biāo)準(zhǔn)為400元/平方米。

第二十三條合法宅基地面積75%至90%內(nèi)未建房部分給予獎勵性

補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)為300元/平方米。

第二十四條第十九條被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限屆滿

前搬遷的，拆遷人按每提前一天獎勵200元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人提前搬家獎勵費，獎勵費最高不超過201*元。

第二十五條第二十條被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限

屆滿前完成搬遷的，一次性給予被拆遷人工程配合獎50000元。

第二十六條第二十一條按合法建筑面積每個月15元/平方米

的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放給被拆遷人周轉(zhuǎn)費，每月總額低于1500元的按1500元補(bǔ)足。發(fā)放時間為自簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議起至通知入住后三個月(先行發(fā)放24個月的周轉(zhuǎn)費)；放棄購買安置用房的(含部分放棄的)，周轉(zhuǎn)費一次性發(fā)給6個月的。

第二十七條第二十二條搬家補(bǔ)助費依據(jù)被確認(rèn)的合法建筑

面積計算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米15元。

第二十八條第二十三條對持有有效營業(yè)執(zhí)照利用住宅房屋

從事合法生產(chǎn)經(jīng)營活動并滿足規(guī)定條件的被拆遷人，按照實際的經(jīng)營面積，給予每平方米500元的一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費。不符合以下條件的，不予補(bǔ)償。

第二十九條確認(rèn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的條件為：具備營業(yè)執(zhí)照且

在有效期內(nèi)；距本次公告張貼之日滿一年；能夠出示納稅票據(jù)；注冊地址與實際經(jīng)營地址同一且位于認(rèn)定的被拆遷房屋內(nèi)；具備經(jīng)營條件且張貼公告時仍在經(jīng)營中。

第三十條第二十四條被拆遷人自愿放棄購買定向安置用房，選

擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，按照合法建筑面積一次性給予4600元/平方米的棄樓款，并與拆遷補(bǔ)償款一并發(fā)放給被拆遷人。

第三十一條第二十五條自愿選購定向安置用房建筑面積小

于被確認(rèn)合法建筑面積的，其剩余面積也按上條的原則發(fā)放棄樓款。

第三十二條第二十六條未能在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)

簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的被拆遷人，或經(jīng)行政裁決及強(qiáng)制拆遷的被拆遷人不享受各種獎勵。

第三十三條第四章其他

第三十四條第二十七條本方案未涉及事宜，按相關(guān)法律法規(guī)

及有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條第二十八條本方案執(zhí)行當(dāng)中的具體問題由拆遷

人負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條

第二十九條本方案自公布之日起施行。

第一條為確保宜昌市郊區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)示范項目建設(shè)順利進(jìn)行，扎實推進(jìn)征地拆遷工作的進(jìn)度，切實維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)集中安置還建住宅小區(qū)建設(shè)，妥善安置被拆遷戶，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖北省土地管理實施辦法》、《宜昌市城區(qū)被征地附著物拆遷管理暫行辦法》的通知（宜府發(fā)[201*]24號）�！蛾P(guān)于宜昌市城區(qū)被征地附著物房屋拆遷經(jīng)濟(jì)林木及青（魚）苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（宜價服字[201*]124號）、《省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理確實保護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的通知》（鄂政發(fā)[201*]11號）有關(guān)規(guī)定，特制定本實施方案。從公布之日起執(zhí)行。

第二條拆遷政策依據(jù)第三條拆遷性質(zhì)

第四條拆遷補(bǔ)償安置方式

一、房屋拆遷采取集中建設(shè)高層住宅安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式進(jìn)行安置補(bǔ)償。

二、青苗、林木及構(gòu)筑物按照宜價服字[201*]124號文件據(jù)實補(bǔ)償。

第五條：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷補(bǔ)償由房屋補(bǔ)償、裝潢補(bǔ)償、附屬物補(bǔ)償、臨時安置補(bǔ)助費（租住費）、搬家費及其他補(bǔ)償?shù)葮?gòu)成，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

一、房屋補(bǔ)償：（一）正房補(bǔ)償

采取“還建補(bǔ)差”的方式進(jìn)行補(bǔ)償。安置房建設(shè)成本價（暫定2500元/）與合法的磚混結(jié)構(gòu)正房價格標(biāo)準(zhǔn)（宜價服字[201*]124號文件）之間的價差即為還建補(bǔ)差額。

1、合法的磚混結(jié)構(gòu)正房，按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定補(bǔ)償350元/，加上還建補(bǔ)差2150元，合計補(bǔ)償2500元/。

2、合法的磚木結(jié)構(gòu)正房，按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定補(bǔ)償230元/，加上還建補(bǔ)差2150元，合計補(bǔ)償2380

元/。

3、合法的土木結(jié)構(gòu)正房，按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定補(bǔ)償180元/，加上還建補(bǔ)差2150元，合計補(bǔ)償2330元/。

（二）附房按宜價服字[201*]124號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)加上還建補(bǔ)差給予補(bǔ)償。

1、磚混結(jié)構(gòu)：按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定補(bǔ)償240元/，加上還建補(bǔ)差2150元/，合計補(bǔ)償2390元/。

2、磚木結(jié)構(gòu)：按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定補(bǔ)償150元/，加上還建補(bǔ)差2150元/，合計補(bǔ)償2300元/。

3、土木結(jié)構(gòu)：按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定補(bǔ)償130元/，加上還建補(bǔ)差2150元/，合計補(bǔ)償2280/。

（三）其它房屋（豬欄屋及其它房屋）按宜價服字[201*]124號文件規(guī)定的正房和附房標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，不計算還房面積。

二、裝修補(bǔ)償

因市場價格因素影響，綜合考慮各方面的實際情況，房屋的裝修裝飾補(bǔ)償在宜價服字[201*]124號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

三、附屬物補(bǔ)償：按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

四、其他補(bǔ)償

（一）搬家費：一次性安置到位并由被拆遷人自行搬家的，給予一次性搬家費800元；需二次搬家的，給予二次搬家費500元。

（二）過渡費：按宜西府辦發(fā)[201*]35號文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；只選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌?元/給予24個月一次性補(bǔ)償。

（三）住改非（經(jīng)營）補(bǔ)償：

根據(jù)房屋的實際使用情況，經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定后給予一定的經(jīng)營補(bǔ)償。

1、必須提供合法辦理的工商營業(yè)執(zhí)照（辦理時間兩年以上）和連續(xù)6個月的納稅記錄，否則不予補(bǔ)償。

2、按正房面積15元/的標(biāo)準(zhǔn)、附房及其它房屋面積5元/的標(biāo)準(zhǔn)給予三個月經(jīng)營補(bǔ)償。

（四）拆遷誤工費按合法房屋面積20元/的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

第六條安置房的申購面積、申購價格及申購辦法一、申購面積：不超過被拆遷房屋的合法正房房屋面積。二、申購價格：被拆遷村民合法正房面積以內(nèi)的安置房申購按350元/（綜合考慮樓層、朝向因素可適當(dāng)調(diào)節(jié)價差），申購面積超出村民合法正房面積的，按安置房實際成本價購買。

三、因安置房戶型原因，安置房面積超過被拆遷人的合法申購面積的，采取分段累計計價：超過10以內(nèi)的部分購買價格按安置房實際成本價計算；超過1020的部分購買價格按安置房實際成本價的1.3倍計算；超過20以上的，由被拆遷人提出申請，報村、窯灣鄉(xiāng)、拆遷指揮部批準(zhǔn)，購買價格為安置房實際成本價的1.6倍計算。

四、被拆遷戶不選擇回購安置房，或者拆遷合法住房建筑面積大于安置房面積，按照宜價服字[201*]124號文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)連同其它補(bǔ)償一次性支付給被拆遷人。

五、土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、安置房分配方案由村委會制定并報上級政府備案。

第七條房屋拆除

由拆遷專班在協(xié)議規(guī)定的交房時間內(nèi)將原房收回，交由拆遷公司委托有資質(zhì)的拆除公司統(tǒng)一拆除。

第八條其他說明事項

一、在規(guī)定時間簽訂搬遷協(xié)議的每戶獎勵3000元。二、本方案適用于征地拆遷項目。房屋拆遷、青苗補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費兌付等工作由各村村委會負(fù)責(zé)。

二一年十二月四日

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