物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

物業(yè)維修基金管理工作匯報(bào)

一、管理工作概況

市的物業(yè)維修基金管理工作起步于1996年底。1998年11月，經(jīng)市編委批準(zhǔn)，成立市物業(yè)維修資金管理中心（為隸屬于市房管局的自收自支事業(yè)單位），負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用管理和增值保值工作。

近年來，市的物業(yè)維修基金管理工作不斷完善提高，資金歸集額逐年上升，在保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金落實(shí)方面的作用越來越明顯。截至201*年底，市區(qū)歷年歸集物業(yè)維修基金已達(dá)18.88億元，本息余額為19.81億元。自201*年底開始啟動(dòng)基金使用管理后，截至201*年底，市區(qū)歷年累計(jì)動(dòng)用基金本金和利息分別為724萬(wàn)元和1673萬(wàn)元，合計(jì)2397萬(wàn)元，為394個(gè)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目提供了資金保障。

在基金存儲(chǔ)方面，中心嚴(yán)格執(zhí)行《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及配套文件、《市物業(yè)管理?xiàng)l例》及市政府令第209號(hào)的有關(guān)規(guī)定，開設(shè)維修基金專戶實(shí)施專項(xiàng)存儲(chǔ)，未將基金出借,未將基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，未用基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

為保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，自201*年以來，中心每年均在《杭州日?qǐng)?bào)》（后又同時(shí)在杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)）公布上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況，并設(shè)立專門的咨詢電話，隨時(shí)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)基金數(shù)據(jù)的查詢。今年，為進(jìn)一步增強(qiáng)基金管理工作的透明度，中心在五個(gè)城區(qū)的105個(gè)小區(qū)開展了基金情況現(xiàn)場(chǎng)公告的試點(diǎn)工作，明年還將在試點(diǎn)基礎(chǔ)上將現(xiàn)場(chǎng)公告小區(qū)數(shù)量增加到200個(gè)。

二、政策法規(guī)沿革

1996年11月19日，市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)杭州市住宅小區(qū)管理工作的通知》（政[1996]24號(hào)），首次規(guī)定建立住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)基金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價(jià)的2%的比例繳納。

1999年6月30日，市政府第138號(hào)令《市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布施行，調(diào)高了基金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定物業(yè)維修基金由開發(fā)建設(shè)單位按房屋建設(shè)總造價(jià)的5%至8%的比例提取。實(shí)際操作中執(zhí)行5%的下限。

201*年2月1日，《市物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行，將基金繳納的主體從原來的建設(shè)單位變更為購(gòu)房人，并對(duì)多元產(chǎn)權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的列支渠道從物業(yè)維修基金、房改房維修基金、公房租金、業(yè)主分?jǐn)偟确矫孀髁嗣鞔_。

201*年11月1日，市政府令第209號(hào)《市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》開始施行，明確物業(yè)維修基金“以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶”，并對(duì)基金的使用、基金的續(xù)籌、應(yīng)急維修基金的撥付等作出了新規(guī)定�；�金本金使用管理正式啟動(dòng)。

201*年10月1日，《省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行，明確“專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由省人民政府制定”。201*年4月20日，《省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等省政府文件印發(fā)執(zhí)行。對(duì)基金的管理模式，省辦法規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實(shí)行業(yè)主自主管理”。對(duì)建設(shè)單位向業(yè)主代收基金的時(shí)間，省辦法明確為“物業(yè)交付時(shí)”，改變了以往在物業(yè)預(yù)售時(shí)即向業(yè)主收取基金的作法。對(duì)基金的計(jì)息，省辦法明確：“專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息”。

三、基金繳交和使用管理簡(jiǎn)述

基金繳交實(shí)行代收代交的管理模式，即建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前，按實(shí)際測(cè)繪的總建筑面積及繳交標(biāo)準(zhǔn)（不帶電梯的物業(yè)每平方米建筑面積35元，帶電梯的多層、小高層（中高層）、高層等物業(yè)每平方米建筑面積65元，排屋、別墅每平方米建筑面積45元）向中心繳納物業(yè)維修基金，并在房屋交付使用時(shí)按購(gòu)房面積向業(yè)主收取。中心將基金存儲(chǔ)于專戶銀行，并在信息系統(tǒng)中按測(cè)繪面積建立小區(qū)、幢、戶基金信息。

基金使用須符合幾個(gè)前提條件：一是屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新；二是保修期以外；三是非人為破壞；四是不在物業(yè)服務(wù)合同已明確的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的列支范圍內(nèi)。符合上述條件的維修工程，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)委會(huì)的同意后，選取維修施工單位，編制維修工程預(yù)算方案，并將具體情況提交相關(guān)業(yè)主，在征得2/3以上業(yè)主同意后，向中心提出基金使用申請(qǐng)。中心根據(jù)房屋類型和使用年限的限制條件予以核準(zhǔn)，并預(yù)撥70%的維修費(fèi)用。工程完工后，憑業(yè)委會(huì)的書面證明及審計(jì)報(bào)告的決算金額撥付余款。對(duì)決算結(jié)果超過預(yù)算額20%以上或絕對(duì)值超過1萬(wàn)元以上的，須重新征求業(yè)主意見。四、維修基金的信息化管理

市房管局的房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)于201*年7月開始試運(yùn)行，一期于201*年12月通過驗(yàn)收。物業(yè)維修資金管理子系統(tǒng)作為其中的一個(gè)組成部分，主要實(shí)現(xiàn)了如下功能：一是新建小區(qū)分戶測(cè)繪數(shù)據(jù)的直接倒入，為基金收繳的面積數(shù)據(jù)提供精確保證，也便于實(shí)現(xiàn)基金管理的建帳到戶；二是基金繳交、使用等業(yè)務(wù)工作實(shí)行網(wǎng)上審批，大大提高了工作效率，并縮短服務(wù)承諾時(shí)限；三是實(shí)現(xiàn)基金年度自動(dòng)結(jié)息，避免手工計(jì)算的差錯(cuò)，節(jié)約人力、物力；四是實(shí)時(shí)接受業(yè)主、

業(yè)委會(huì)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）對(duì)基金本息情況的查詢，更好地服務(wù)于群眾。

目前，房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)還在進(jìn)一步完善中。今后，分戶基金信息將與產(chǎn)權(quán)信息實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)，有利于中心進(jìn)一步強(qiáng)化管理和服務(wù)工作。

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物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個(gè)職能，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現(xiàn)著一個(gè)城市的品位和形象，關(guān)乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作起步較晚，201*年，按照省、市相關(guān)文件（鄂建[1999]136號(hào)，黃政發(fā)[201*]13號(hào)）精神要求開始啟動(dòng)，但一直未全面落實(shí)，直至201*年，國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（第165號(hào)令），我縣的這項(xiàng)工作才引起重視，由當(dāng)時(shí)分管房產(chǎn)局的建設(shè)局付局長(zhǎng)汪祖文組織帶隊(duì)，走訪考察了周邊縣市的進(jìn)展情況，借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，然后經(jīng)局支委會(huì)集體討論后，決定在我縣全面啟動(dòng)商品住宅專項(xiàng)維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平，明確了專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并上報(bào)縣建設(shè)局，由縣建設(shè)局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展繳存商品住宅專項(xiàng)資金的通知》（陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)），文件界定，自201*年元月1日?qǐng)?zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報(bào)，供大家談?wù)�，并提出我個(gè)人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺(tái)帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序按照規(guī)定，由縣財(cái)政局指定在中國(guó)建設(shè)銀行立交橋營(yíng)業(yè)所開設(shè)了專項(xiàng)維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺(tái)帳，維修資金的管理嚴(yán)格實(shí)行“專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、按幢設(shè)帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下，凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個(gè)人，須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金，憑物業(yè)辦出具的《住宅專項(xiàng)維修資金交存辦證聯(lián)系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專項(xiàng)維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現(xiàn)在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費(fèi)→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺(tái)賬并出具《維修資金交存辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進(jìn)賬→執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺(tái)帳出具《辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對(duì)象

建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專項(xiàng)維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應(yīng)執(zhí)行165號(hào)令由購(gòu)房者個(gè)人交存專項(xiàng)維修資金，而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是：

1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)文規(guī)定由個(gè)人全額交存；

2、開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對(duì)第1種情況也有不足：同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)全額交存。這種情況對(duì)以后維修資金分?jǐn)倳r(shí)將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足交齊維修資金。

（三）交存標(biāo)準(zhǔn)

縣建設(shè)局、財(cái)政局文件《關(guān)于開展交存商品住宅專項(xiàng)維修資金的通知》陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)文，僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按20元/平方米，框架結(jié)構(gòu)按24元/平方米征繳，當(dāng)時(shí)未考慮到樓房是否配置有電梯，未進(jìn)行區(qū)分。但實(shí)際上，由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現(xiàn)故障和損壞，且電梯房的建安造價(jià)相對(duì)來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區(qū)別，適當(dāng)調(diào)整提高征收標(biāo)準(zhǔn)，建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進(jìn)程的擴(kuò)展，拆遷安置集中。還建房此項(xiàng)工作已啟動(dòng)，建議此類房屋征收維修資金，按陽(yáng)建發(fā)[201*]43號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，至于政府廉租房，也應(yīng)建立維修資金制度。三、物業(yè)管理其他工作的個(gè)人想法和建議（一）物業(yè)管理的職責(zé)和履行職責(zé)的建議

通過學(xué)習(xí)和個(gè)人的理解，《物業(yè)管理?xiàng)l例》一共確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)主要有：

1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立備案；

2、制訂物業(yè)管理《臨時(shí)規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》示范文本；

3、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)；5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)入管理；6、專項(xiàng)維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動(dòng)的工作主要是專項(xiàng)維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)，其它工作均未規(guī)范或啟動(dòng)。建議：①給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務(wù)中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動(dòng)作準(zhǔn)備；②適當(dāng)投入，加強(qiáng)自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察，借鑒經(jīng)驗(yàn)；③我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5家，外來企業(yè)2家，我們不僅要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)數(shù)量，還要提高企業(yè)的質(zhì)量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。

（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作協(xié)調(diào)

在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動(dòng)起來，協(xié)調(diào)配合，才能更好促進(jìn)房管事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進(jìn)入，在開發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時(shí)，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進(jìn)行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，在社會(huì)上招聘物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同，要求開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟(jì)收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊(duì)，把握專項(xiàng)維修資金的使用。

隨著時(shí)間的推移，小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國(guó)家規(guī)定的保修期限，相繼進(jìn)入動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修階段。為了保證維修質(zhì)量，確保維修資金�？顚Ｓ茫�由我們局自己成立專業(yè)維修隊(duì)伍，以獲取國(guó)家規(guī)定的正常利潤(rùn)。

陽(yáng)新縣物業(yè)管理辦公室二0一0年三月八日

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