簽定合同所需資料及辦理過戶按揭注意事項(xiàng)

合同簽訂

一、買賣雙方所需資料

買方：身份證、結(jié)婚證、私章（如按揭另需戶口本、收入證明、評估報(bào)告；

其中收入證明每家銀行要求格式不同，需提前向金融專員索要）賣方：夫妻雙方身份證、戶口簿、私章、結(jié)婚證、房屋三證、共有權(quán)人同意

出售證明（共有權(quán)人證明如夫妻：要夫妻雙方同時(shí)到場簽章；如離婚：要離婚證、離婚協(xié)議、財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，法院裁決書及法院生效證明做析產(chǎn)；如系婚前財(cái)產(chǎn)需提供配偶身份證;如喪偶并明確喪偶具體時(shí)間,必須明確買房與死亡日期的先后，如死亡在買房前，則戶口簿中有注明喪偶即可，如戶口本上未注明，須提供當(dāng)?shù)嘏沙鏊�出具的死亡證明；如產(chǎn)權(quán)人死亡或其配偶死亡在買房后，一定要先做繼承，再出售房屋）、離婚或喪偶后至今未婚需提供未婚證明。特殊情況：

1、買方是未成年人或喪失民事行為能力的，則需有監(jiān)護(hù)人做監(jiān)

護(hù)公證，如買方和父母（監(jiān)護(hù)人）在同一本戶口本的不用監(jiān)護(hù)公證。

2、如買方為單位的需單位的營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證加蓋公章，

法人身份證，土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈報(bào)表、土地使用權(quán)登記申請表、產(chǎn)權(quán)登記申請表、公司委托書上蓋章。

3、如賣方是未成年人或喪失民事行為能力的，則賣方需先咨詢

公證處是否可以做承諾公證，如公證處同意做，則監(jiān)護(hù)人做監(jiān)護(hù)公證以及承諾公證，如賣方和監(jiān)護(hù)人在同一本戶口本的只需承諾公證。(承諾公證現(xiàn)杭州市只有下城區(qū)公證處能辦,但需買賣雙方共同到場)

4、如賣方為單位的需單位的營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證加蓋公章，

法人身份證，如有上級主管單位需上級主管單位同意出售的批復(fù)，如沒有上級主管單位需董事會(huì)決議加蓋公章，決議上需所有董事簽字蓋章，董事長蓋法人章，權(quán)屬轉(zhuǎn)移表、公司委托書上要蓋章。

5、以上營業(yè)執(zhí)照注意是否經(jīng)過年檢。

6、如賣方是外籍人士需做身份公證、婚姻關(guān)系公證(公證書通

過大使館或房管局指定處做認(rèn)證及翻譯)及合同公證（轉(zhuǎn)讓合同、代理合同或委托書），買方是外籍人士除合同公證外還需做身份公證、婚姻關(guān)系公證并到國家安全廳備案。

二、材料準(zhǔn)備（一）文本

1.《房屋轉(zhuǎn)讓合同》

一次性付款和商業(yè)按揭都是7份；；公積金組合貸款或純公積金貸款8份

2．《委托代理合同》：一次性付款和商業(yè)按揭一式六份,公積金組合貸款或純

公積金貸款要一式七份

3.相應(yīng)銀行的《資金監(jiān)管協(xié)議》，相應(yīng)份數(shù)。（二）領(lǐng)用

所有合同文本的領(lǐng)用及使用，均由權(quán)證專員或經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)用、使用及保管。（三）簽前工作

1.提前一天（特殊情況時(shí)間可以縮短為半天）跟權(quán)證專員預(yù)約，并準(zhǔn)備好簽單要點(diǎn)。

2.通知買賣雙方帶齊所有證件及相應(yīng)錢款。

3．將簽合同時(shí)所需要各種合同文本及相關(guān)材料準(zhǔn)備一個(gè)文件夾。

三、簽訂合同（合同原則上須在簽約中心簽訂，地址：文三路478號華星時(shí)代廣場A708室；特殊情況下可在金融中心簽訂，地址：鳳起路88號中行開元支行4樓）

1．查看賣方三證及雙方相關(guān)資料可能會(huì)出現(xiàn)的情況及應(yīng)對：（1）以下情況的地址不符，均需先辦好門牌證

①三證地址不一致

②產(chǎn)權(quán)證上與平面圖的地址不一致。③產(chǎn)權(quán)證上的丘地號不全、或錯(cuò)誤。

（1）若契證上的立契時(shí)間與簽訂合同日期不滿兩年（09年12月31日之后需

看是否滿五年）的，考慮是否要交綜合稅，但不包括別墅及非住宅用房。為準(zhǔn)確起見，請將契證交權(quán)證專員驗(yàn)證確認(rèn)。

（2）核對身份證，注意有效期限！

（3）如遇客戶提及相關(guān)費(fèi)用及辦理時(shí)間（承諾工作日的前提條件：甲、乙雙方

相關(guān)交易所需資料、稅費(fèi)齊全且銀行按揭審批完畢或全部房款入帳后3個(gè)工作日辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、契證和土地回執(zhí)單。

（4）商業(yè)按揭審批時(shí)間為5個(gè)工作日；市公積金按揭審批時(shí)間為20個(gè)工作日；

省公積金按揭審批時(shí)間為25個(gè)工作日。

2．如遇買賣雙方對某個(gè)問題有爭議，買賣經(jīng)紀(jì)人要不斷給他們建議，達(dá)成協(xié)議后合同文本不用改動(dòng)，做一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議說明，經(jīng)門店主管及權(quán)證專員看過后再簽。3．地址有更改的：合同上寫新地址，若不確定，先不填，并在卷宗袋上注明原因。

4．簽合同時(shí)內(nèi)容有更改，需在更改之處由買賣雙方簽字并摁手印，且合同中的成交金額和日期絕對不能改動(dòng)。

5.簽完后需改動(dòng)的，應(yīng)將交買賣雙方、財(cái)務(wù)等所有合同文本全部一并追回更改。6.不可擅自承諾客戶及房東的特殊要求。

7.簽合同時(shí)，若有隨房屋贈(zèng)送的附屬設(shè)施和裝修,不能在合同上體現(xiàn),只在補(bǔ)充協(xié)議上說明(因關(guān)系到評估和客戶的按揭)；房東凈價(jià)也只能在補(bǔ)充協(xié)議上體現(xiàn)。8.合同中房屋租賃狀況如沒有則寫“無”，如有承租人需在“甲方共有權(quán)人(或承租人或上級主管部門)”意見上簽字。

9.公司支付甲方房款的時(shí)間，如一次性的，是在產(chǎn)權(quán)過戶后五個(gè)工作日內(nèi)；如銀行按揭的，是產(chǎn)權(quán)過戶且銀行放貸后五個(gè)工作日內(nèi)；（支付房東首付款時(shí)間由門店主管征得權(quán)證專員同意后可在產(chǎn)權(quán)過戶前完成）若土地證上為行政劃撥的，則銀行規(guī)定必須取得三證再放款；余杭區(qū)的單子，也是銀行規(guī)定必須三證辦出再放款。

10.若有特殊情況在約定時(shí)間內(nèi)無法繳納房款10%作為定金的，繳納的定金不能低于傭金收入，如首付款在短期不能及時(shí)到位的建議先簽居間。

11.買賣雙方應(yīng)寫房屋所有權(quán)人的名字，若有代理人，需在旁注明由×××代簽，并附委托書（經(jīng)公證）。12.如房東或客戶缺少戶口簿等相關(guān)過戶所需資料，需在補(bǔ)充協(xié)議上注明相關(guān)資料齊全的約定日期。

13.合同簽署過程中對文本有改動(dòng)、補(bǔ)充的都需經(jīng)權(quán)證專員同意再修改。14.合同簽署完后，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)將所有合同文本放入文件袋或文件夾中，由權(quán)證專員保管好。

15.合同簽署完畢后，金融專員（權(quán)證專員）為客戶辦理按揭手續(xù)，由金融專員與客戶聯(lián)系，經(jīng)紀(jì)人予以配合。四、校驗(yàn)身份證件并產(chǎn)權(quán)受理

按揭手續(xù)辦理完畢后，買賣雙方身份證件、戶口本、結(jié)婚證留復(fù)印件，由權(quán)證專員驗(yàn)原件。買賣雙方核對原件需本人到房產(chǎn)交易中心核對身份并產(chǎn)權(quán)受理。（驗(yàn)件時(shí)間由權(quán)證專員與買賣雙方預(yù)約）。五、給雙方資料

1、合同所有文本給買賣雙方各一份；

2、清單一份，須與客戶說明所有費(fèi)用最終以發(fā)票為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。

3、要求客戶在約定時(shí)間內(nèi)將稅費(fèi)打入公司基本帳戶，首付款打入指定銀行保證金帳號；

4、居間轉(zhuǎn)合同時(shí)，如客戶變更姓名，要求核對客戶身份后，收回原收據(jù)并重開新收據(jù)。

六、填寫業(yè)務(wù)審批單

1、合同簽署完畢后，必須當(dāng)日填寫“業(yè)務(wù)審批單”，如果是晚間簽署合同的，可于次日早填寫完畢并交公司財(cái)務(wù)。

2、如有代理費(fèi)打折需按“業(yè)務(wù)審批單”規(guī)定的權(quán)限操作。

七、辦理門牌證：由賣方攜帶身份證、戶口簿、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件至房屋所屬各區(qū)地名辦公室辦理(個(gè)別區(qū)可能會(huì)要求原件)。

八、修改三證：持身份證、門牌證分別到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處（產(chǎn)權(quán)證），農(nóng)稅中心（契證）、土管局（土地證）修改。

九、離婚析產(chǎn)：離婚前買的房產(chǎn)都必須做一道析產(chǎn)的手續(xù)。其所需的資料為：1、產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件；2、離婚證及非法院的財(cái)產(chǎn)分割證明需原夫妻雙方一起到產(chǎn)權(quán)中心簽承諾書辦理析產(chǎn)手續(xù);

3、法院生效的財(cái)產(chǎn)證明可由產(chǎn)權(quán)人直接去辦理。十、繼承公證程序：1、至公證處領(lǐng)表格

2、至死者人事檔案所在單位或街道，開具第一順序繼承人（死者的父母配偶、子女）是否在世的情況證明3、三證的復(fù)印件

4、各繼承人憑身份證原件，且本人到場的前提下至公證處辦理公證，若繼承人無法親自到場，可寫一個(gè)放棄繼承的聲明（需單位蓋公章）

5、市國立公證處的咨詢電話：85157885（延安路499號），各區(qū)均設(shè)有公證處。

收費(fèi)（視情況）：房屋建筑面積*5元或10元(或電詢公證處)

十一、已歸檔的卷宗若未經(jīng)權(quán)證專員同意，不可擅自取走卷宗內(nèi)任何憑證。

關(guān)于按揭

（一）基本概念

1、概念：銀行向自然人發(fā)放的用于購買二手交易住房的貸款2、申請人應(yīng)具備的條件

a、年滿18周歲的自然人b、有按期償還本息的能力

c、能提供符合法律規(guī)定的房屋轉(zhuǎn)讓合同

3、所需資料：借款人夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明私章、

銀行交款回單、首付款收據(jù)、未婚另需戶籍證明。

4、相關(guān)費(fèi)用：如客戶按揭另收他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)--85元

5、客戶不同情況由權(quán)證選擇相應(yīng)的銀行做按揭

6、還款方式：1）等額本息還款每月所還本金利息的和相等。

2）等額本金還款每月所還本金相等，利息逐月遞減。

7、公司合作銀行：中行開元支行；工行朝暉支行。(二)、相關(guān)內(nèi)容須知：

原則上推薦客戶做商業(yè)按揭或者一次性付款，如特殊情況必須做公積金按揭或組合貸款的，需了解以下相關(guān)知識：市公積金：

1、201*年后首付3成201*年前首付4成

2、客戶公積金月繳款額低于182元不得申請公積金貸款。3、個(gè)人月繳存額標(biāo)準(zhǔn)為182元（含）－437元（含）的，個(gè)人可貸20萬；個(gè)人月繳存額標(biāo)準(zhǔn)為438元（含）以上，個(gè)人可貸30萬；夫妻雙方均繳存市公積金的，具體可貸額度按人分別計(jì)算，合計(jì)最高可貸額度為80萬元。4、個(gè)人月繳存額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后必須連續(xù)交滿一年才可以用所交新標(biāo)準(zhǔn)的按揭貸款。例：一人在08年3月份前交427元（已滿一年），在08年4月份調(diào)整為交440元，于08年6月份用市公積金買房，因440元沒有交滿一年（實(shí)際為09年4月份）根據(jù)調(diào)整后新政策只能貸20萬。5、客戶需在杭連續(xù)繳滿公積金12個(gè)月方可貸款

省公積金：

1、個(gè)人月繳存額標(biāo)準(zhǔn)為182元（含）－437元（含）的，個(gè)人可貸20萬；

個(gè)人月繳存額標(biāo)準(zhǔn)為438元（含）以上，個(gè)人可貸30萬。

2、申請人月繳存額不高于438元，不低于182元，其配偶月繳存額高于

438元，以戶為單位最高可貸50萬元。夫妻雙方月繳存額都不高于438元，不低于182元，以戶為單位最高可貸40萬元。

房屋建造年代無調(diào)整：1988年（含1988年）以前的不能做省公按揭。3、首次住房公積金貸款在140平方米以下，在首次貸款還清后連續(xù)正常

繳存公積金滿一年的，可申請二次公積金貸款，二次貸款的首付款不低于總房價(jià)的40%。

4、限制排屋類住房（如遇此類情況到洽談咨詢），禁止別墅和非住宅申

請公積金貸款。

5、客戶需在杭連續(xù)繳滿公積金12個(gè)月方可貸款

鐵路公積金（參照省公）：按揭年限+房屋折舊年限≤40（純）最高年限不超過30年。

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)銀行專員商品房按揭貸款辦理流程及細(xì)則

商品房按揭貸款辦理細(xì)則

一、銀行資料準(zhǔn)備

1、2、

買受人身份證復(fù)印件

買受人戶口本復(fù)印件（戶口本主頁、買受人頁、配偶頁。當(dāng)夫妻雙方

各有一個(gè)戶口本是許提供雙方戶口本主頁、及戶主頁）。3、4、

經(jīng)濟(jì)收入證明（需留有有效的聯(lián)系方式，便于銀行貸前調(diào)查工作進(jìn)展）買受人工資表，共同申請的額外提供配偶工資表，與經(jīng)濟(jì)收入證明一

樣加蓋工作單位財(cái)務(wù)章。5、

外地買房的，（按201*年8月為準(zhǔn)）需提供貸款所在地的社保復(fù)印件

（兩年以上）或是有當(dāng)?shù)氐囟愄峁┑募{稅證明一份。6、

購房時(shí)開發(fā)商提供的首付款收據(jù)（收據(jù)金額必須同房地產(chǎn)網(wǎng)簽合同上

所填的首付金額一致）。7、

個(gè)體工商戶購房的，需提供營業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本及地

稅連續(xù)6個(gè)月的稅票，免稅戶需提供有當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門出具的免稅證明。8、9、

婚否證明：即結(jié)婚證、單身聲明或未再婚聲明等。

房地產(chǎn)開發(fā)商提供的網(wǎng)簽合同（合同日期不能早于收據(jù)上的交款日期）

二、房管局資料準(zhǔn)備

買受人資料：1、2、3、

錫林浩特市上商品房預(yù)告登記申請書（期房）預(yù)售房預(yù)告登記約定（期房）

買受人身份證復(fù)印件，夫妻雙方共同申請的需提供夫妻雙方的身份證復(fù)印件。4、5、6、

戶口本（首頁、本人頁、配偶頁）。首付款收據(jù)（復(fù)印件）。

婚否證明即結(jié)婚證或由民政局出具的單身證明。房地產(chǎn)公司資料：1、2、3、4、5、6、7、

企業(yè)法人身份證復(fù)印件售樓申請（限期房）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件商品房預(yù)售許可證復(fù)印件組織機(jī)構(gòu)代碼證房屋網(wǎng)簽合同

三、銀行審批流程

面簽（需要買受人簽字）1、個(gè)人住房貸款借款合同四份2、談話筆錄

3、個(gè)人貸款資金受托支付申請表4、家庭住房實(shí)有套數(shù)誠信保證書5、個(gè)人住房貸款申請表6、借款借據(jù)7、抵押物憑證

資料錄入環(huán)節(jié)1、征信系統(tǒng)查詢：買受人信用無不良則進(jìn)入下一步）

2、新建用戶：登陸銀行系統(tǒng)，將已經(jīng)核實(shí)好的客戶信息，包括現(xiàn)住址、現(xiàn)住址面積等（所提到的客戶資料都已在“個(gè)人住房貸款申請表”中有所體現(xiàn)，資料必須核實(shí)好）

3、資料圖像掃描，將已經(jīng)核實(shí)好并已經(jīng)錄入銀行系統(tǒng)中的資料按照類別進(jìn)行影像資料掃描

4、等待審批，目前來說工商銀行已將審批權(quán)限集中在內(nèi)蒙古分行，審批期間，出現(xiàn)的問題，分行審批人將通過銀行系統(tǒng)郵件的方式下發(fā)，資料出現(xiàn)什么問題，及時(shí)改正，并重新上傳（多數(shù)上傳工作由銀行信貸業(yè)務(wù)員完成，此時(shí)不需要信貸專員過多的參與。）審批結(jié)果出來后

1、記錄審批流程表最后審批通過日期。

2、公證書（日期必須在評估書之前），攜帶兩份加蓋銀行信貸業(yè)務(wù)章

或公章的借款合同（資料需填寫完備）、買受人身份證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件辦理公證書（需要客戶簽字，故在面簽時(shí)帶客戶去繳費(fèi)簽字提前做好準(zhǔn)備工作）

3、辦理房屋評估時(shí)需攜帶身份證復(fù)印件、所辦理房屋評估的房屋價(jià)目

表（包括單價(jià)、面積、總房款）并交納評估費(fèi)（評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總房款的萬千分之五）及房屋產(chǎn)權(quán)證（期房則為房屋預(yù)告登記證）。4、辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證，身份證，公證書，借款合同及房產(chǎn)證（期房則

需攜帶房屋預(yù)告登記證）。

四、權(quán)證類（權(quán)證類包括：房產(chǎn)證或預(yù)告登記證、公證書、房地產(chǎn)評估報(bào)告、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證）齊全后若時(shí)間充裕提前將其全部復(fù)印待放款后裝訂。五、放款前準(zhǔn)備工作

1、作業(yè)監(jiān)督（作業(yè)監(jiān)督意為將已經(jīng)通過分行審批的客戶資料由盟行確

認(rèn)登記等待放款。）2、借款借據(jù)蓋章（銀行公章）

3、等待放款規(guī)模（即銀行大規(guī)模到款）

4、錄入抵押物（他項(xiàng)權(quán)證）及還款賬號（提前通知買受人辦理貸款銀

行的借記卡）

5、放款后出保單（財(cái)險(xiǎn)保單日期須是放款當(dāng)天日期，提前準(zhǔn)備好合同

號通知保險(xiǎn)公司出保單）

6、拿到保單后，復(fù)印保單，將復(fù)印件同上述提到的權(quán)證類復(fù)印件一同

整理。

7、三個(gè)工作日內(nèi)整理電子檔案

8、為檔案編頁碼并裝訂，權(quán)證類只裝訂復(fù)印件9、移交檔案（權(quán)證類原件同樣移交給盟行）

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