公司辦證行為法律風(fēng)險(xiǎn)防范指引

公司辦證行為法律風(fēng)險(xiǎn)防范指引

一、規(guī)劃辦證

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法律風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。（1）沒有及時(shí)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，以致無法及時(shí)向政府土地管理部門申請(qǐng)用地，及時(shí)取得合法土地使用權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）核發(fā)許可證確定的用地面積、范圍、位置、界限和公司實(shí)際開發(fā)用地不一致及規(guī)劃道路確認(rèn)不明的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）實(shí)際使用土地位置和界限發(fā)生變更未及時(shí)確認(rèn)的法律風(fēng)險(xiǎn)；（4）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證后沒有在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)使用土地，或未辦理變更登記，導(dǎo)致失去取得土地使用權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）及時(shí)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）出證期間會(huì)同政府部門到選址地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和踏勘，確保實(shí)際開發(fā)用地與許可證相一致，嚴(yán)格審核規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和要求并與所下發(fā)的紅線圖對(duì)照，對(duì)有道路規(guī)劃的情形清晰明確;（3）土地管理部門在辦理征用、劃撥土地過程中，若確需改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證核定的位置和界限，應(yīng)與城市規(guī)劃主管部門協(xié)商取得一致，并做好變更確認(rèn)；（4）因故不能及時(shí)開發(fā)或者規(guī)劃功能發(fā)生變更時(shí)，注意及時(shí)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證變更登記。

2、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就先行建設(shè)，導(dǎo)致發(fā)包行為及所建房屋失去合法性的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，以致建筑違章和不能通過規(guī)劃驗(yàn)收的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）確需變更規(guī)劃時(shí)，未報(bào)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并辦理變更登記的法律風(fēng)險(xiǎn)；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年時(shí)，自動(dòng)失效，需建設(shè)時(shí)，未重新申報(bào)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）原則上應(yīng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后再進(jìn)行建設(shè)；（2）嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行建設(shè)；（3）確需變更規(guī)劃時(shí)，應(yīng)依法報(bào)請(qǐng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并及時(shí)辦理變更登記；（4）許可證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未建滿兩年時(shí)，自動(dòng)失效，需建設(shè)時(shí)，應(yīng)向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)重新申報(bào)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可施工。

二、建設(shè)辦證

1、辦理開發(fā)資質(zhì)證書的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有及時(shí)向建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)，影響暫定資質(zhì)證書（有效期一年）辦理的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）暫定資質(zhì)證書有效期滿未及時(shí)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，造成資質(zhì)出現(xiàn)真空的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）新設(shè)立公司暫定資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級(jí)，導(dǎo)致出現(xiàn)資質(zhì)真空的法律風(fēng)險(xiǎn)；（4）超越資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行經(jīng)營而沒有及時(shí)辦理資質(zhì)證書變更登記的法律風(fēng)險(xiǎn)；（5）沒有及時(shí)辦理資質(zhì)證書延期、年檢，以致被降級(jí)或取消資質(zhì)證書的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）按照法律規(guī)定在新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門提出備案申請(qǐng)，以獲得暫定資質(zhì)證書；（2）在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，以獲得新的資質(zhì)或?qū)�暫定資質(zhì)證書延長有效期（延長期限不得超過兩年）；（3）新設(shè)立公司暫定資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級(jí)，出現(xiàn)資質(zhì)真空，當(dāng)有新項(xiàng)目需建設(shè)時(shí)，必得先行落實(shí)新的資質(zhì)；（4）預(yù)計(jì)超越原資質(zhì)等級(jí)的，在進(jìn)行開發(fā)前，先行辦理資質(zhì)證書變更登記；（5）及時(shí)辦理資質(zhì)證書年檢。

2、辦理施工許可證的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）沒有辦理施工許可證就先行施工的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）施工許可證簽發(fā)一年內(nèi)未開工、未辦理延期申請(qǐng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）應(yīng)在辦理施工許可證后再行施工；（2）不能按時(shí)施工時(shí)，應(yīng)辦理延期申請(qǐng)。

3、竣工驗(yàn)收合格備案的法律風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，沒有及時(shí)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)、及時(shí)進(jìn)行備案的法律風(fēng)險(xiǎn)。防范措施：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，審查合格，建設(shè)單位辦理交付使用手續(xù)，并向建設(shè)行政主管部門備案。

三、國土房管辦證

1、辦理拆遷許可證的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）沒有辦理拆遷許可證就先行拆遷的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）沒有及時(shí)辦理拆遷結(jié)案，以致延誤其他相關(guān)權(quán)證的辦理和開發(fā)進(jìn)程的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）在辦理拆遷許可證后再行拆遷；（2）及時(shí)辦理拆遷結(jié)案。

2、辦理建設(shè)用地證件的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）沒有及時(shí)繳納國有土地使用權(quán)出讓金，以致繳納違約金甚至被收回用地的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）沒有辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書就先行開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）因故不能按時(shí)開發(fā)時(shí)，未能及時(shí)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書的延期手續(xù)，以致被收回用地的法律風(fēng)險(xiǎn)；（4）自有物業(yè)未能辦理國有土地使用權(quán)證，以致產(chǎn)權(quán)不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）應(yīng)按照出讓合同的約定期限繳納土地出讓金；（2）辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書后再行開發(fā)；（3）因故不能按時(shí)開發(fā)時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理用地延期手續(xù)；（4）自有物業(yè)及時(shí)辦理國有土地使用權(quán)證。

3、辦理房屋相關(guān)權(quán)證的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）沒有及時(shí)向房管部門和國土部門進(jìn)行商品房預(yù)售合同備案，以致影響購房戶的登記辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）沒有及時(shí)辦理大確權(quán)，以致影響購房戶的登記辦證的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）自有物業(yè)未能依法辦理房屋所有權(quán)證，以致無合法產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)；（4）出租或承租物業(yè)時(shí)，沒有辦理租賃合同備案的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同向房管部門和國土部門辦理登記備案手續(xù)；（2）應(yīng)及時(shí)辦理大確權(quán)；（3）自有物業(yè)依法辦理房屋所有權(quán)證；（4）自有物業(yè)出租應(yīng)當(dāng)辦理租賃合同備案；承租他人物業(yè)時(shí)，要求對(duì)方辦理租賃合同備案。

4、辦理商品房預(yù)售許可證的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）不具備法律規(guī)定的條件，無法取得商品房預(yù)售許可證的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）未取得商品房預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售的法律風(fēng)險(xiǎn)；（3）境外銷售未獲批準(zhǔn)且外銷比例未在商品房預(yù)售許可證中確認(rèn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

防范措施：（1）應(yīng)按照法律規(guī)定，備齊申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證所必須的資料和條件（包括營業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件、工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開發(fā)資金比例已達(dá)25%以上的證明材料以及包含有商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付后物業(yè)管理內(nèi)容的預(yù)售方案等）；（2）原則上取得商品房預(yù)售許可證之后，方可銷售房屋；（3）需向境外銷售的，應(yīng)依手續(xù)獲得批準(zhǔn)并在預(yù)售許可證中確認(rèn)外銷比例。

5、辦理物業(yè)管理資質(zhì)證的法律風(fēng)險(xiǎn)：（1）進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)不具備相應(yīng)資質(zhì)構(gòu)成違法管理的法律風(fēng)險(xiǎn)；（2）超越資質(zhì)承攬物管業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

防范措施：（1）物業(yè)管理公司取得營業(yè)執(zhí)照30天內(nèi)到房管局申請(qǐng)資質(zhì)；（2）承攬業(yè)務(wù)需符合相應(yīng)資質(zhì)并及時(shí)跟進(jìn)資質(zhì)的年檢，保持資質(zhì)的合法有效。

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