一，小區(qū)概況

小區(qū)位于高新區(qū)，高速公路出口旁，小區(qū)占地面積31332平方米，建筑面積34090平方米，共有建筑13棟，住戶4，小區(qū)外還有單身宿舍2棟，建筑面積2290平方米。

小52戶區(qū)容積率1.08，綠地率40%。

二，小區(qū)現(xiàn)狀和存在的問題

1）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，市政基礎(chǔ)設(shè)施差。在現(xiàn)有的老舊小區(qū)中多數(shù)小區(qū)是上世紀(jì)攻八十年代末建成的單一功能小區(qū)，環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施不達標(biāo)，衛(wèi)生死角多；消防設(shè)施建設(shè)不到位，火災(zāi)等事故隱患突出，排水設(shè)施滿足不了排水需求，污水外溢現(xiàn)象普遍。

2）小區(qū)配套設(shè)施不完善，不能滿足使用需要。小區(qū)沒有門崗，安全管理難度大，偷盜案件發(fā)案率高，居民缺乏安全感；道路不平整，坑洼泥濘，出行不便；沒有管理用房，停車場等設(shè)施，車輛無處存放，小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重；綠地建設(shè)植物品種配置不合理，沒有文化活動場所及設(shè)施，滿足不了居民的一般生活需求。

3）房屋結(jié)構(gòu)老化嚴(yán)重，使用功能明顯退化。這些小區(qū)沒有實行統(tǒng)一管理，設(shè)施設(shè)備缺乏日常管理維護，管網(wǎng)年久失修，破損嚴(yán)重，使用功能明顯退化，“跑，冒，滴，漏”現(xiàn)象普遍，出現(xiàn)問題報修困難，居民投訴增多。

4）管理分散，秩序混亂，各種問題層出不窮，小區(qū)沒有統(tǒng)一管理，小商小販，閑雜人員隨意出入，車輛亂停亂放，小區(qū)秩序混亂不堪，垃圾亂丟亂放，寵物隨處便溺，小區(qū)雜草叢生，環(huán)境衛(wèi)生普遍較差；房屋出租比例高，人口構(gòu)成得雜，人員流動性大，社會矛盾日漸突出。

5）小區(qū)違章建筑搭建現(xiàn)象十分普遍，主要有屋面搭建，底層搭建，中部陽臺封閉色彩樣式各式各樣，進入小區(qū)的道路兩旁違章搭建的商業(yè)門面達一百多個，整個形象臟、亂、差。

6）建筑外墻面原來的裝飾材料是大面積的水刷石和白色馬賽克，馬賽克有脫落現(xiàn)象，水刷石開裂和積灰情況比較嚴(yán)重。7），公共走道和樓梯間墻面污損，樓梯欄桿銹蝕，扶手破裂，欄桿高度不能滿足國家規(guī)范要求。

三，綜合整治目標(biāo)

1，小區(qū)建筑功能完善和整治

1）改善居住質(zhì)量2）提高社區(qū)外部環(huán)境質(zhì)量，加強物業(yè)管理，創(chuàng)造宜人的社區(qū)環(huán)境。在居民反饋意見中可知居民對外部衛(wèi)生狀況不甚滿意，因此應(yīng)該加大鋼球小區(qū)物業(yè)管理力度、提高管理水平和效率，運用市場機制改善社區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量。3）在建設(shè)基本配套綠化用地的基礎(chǔ)上增加綠地，提供必要的活動場地，尤其是適宜老人和兒童的活動場地。4）挖掘社區(qū)潛力，增加部分商業(yè)面積，尋求社區(qū)居民就業(yè)途徑，使社區(qū)走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路。5）運用規(guī)劃設(shè)計手法，恢復(fù)各種院落，使戶外空間層次更為豐富，形成“私密—半私密—開放”的三級空間，提供更好的促進鄰里交往與互助的空間，從而滿足人們的精神需求。1、建筑基本功能方面：（1）增加廚、衛(wèi)設(shè)施，完善使用功能。（2）對滲漏屋面進行修繕，保障使用功能；撤除違章建筑改善城市風(fēng)貌。（3）對建筑外墻，外窗，陽臺進行修繕，統(tǒng)一協(xié)調(diào)雨棚、空調(diào)室外機的擺放位置及形式，保障使用功能，使建筑外觀整齊整潔；選擇影響景觀的外墻，外窗，陽臺實施翻新和整治，保證陽臺材料、色彩及形式與外墻的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（4）公共樓梯欄桿，樓道照明，封閉垃圾道，以保障公用設(shè)施正常使用。5）安裝居民樓單元防盜門，增加居民安全感。

2、小區(qū)管線治理方面：（1）已經(jīng)實施水、電、氣一戶一表改造，切實為民解難。（2）對雨污水管道的整治，以疏通管道，排堵增容為主；保障小區(qū)排污通暢。（3）增設(shè)和整修小區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施，保障社區(qū)公共照明。（4）整理、整修或更新供電、電信、燃?xì)獾裙芫�和設(shè)施設(shè)備，做到管線入地，做到整齊有序，排除社區(qū)內(nèi)安全隱患。（5）整理、整修堡坎，護欄設(shè)施，排除安全隱患。

3、小區(qū)環(huán)境配套方面：（1）道路整治，保證汽車通達，人行便捷，道路寬度不低于4米，保障消防通道通暢。（2）劃定明確的停車范圍，保障居民停車便捷，保護行人安全。（3）整修和完善公廁、垃圾房（箱）、化糞池、宣傳欄、告示牌等，保障社區(qū)整潔。（4）結(jié)合國家園林城市創(chuàng)建工作，推進公園綠地建設(shè)；（5）更換植物種類，強化附屬綠地建設(shè)，美化社區(qū)環(huán)境。（6）增加部分硬質(zhì)鋪地，為居民提供活動場所。（7）修補社區(qū)圍墻，以加強社區(qū)安全感和歸屬感。

4、完善社區(qū)基本服務(wù)設(shè)施方面：（1）建設(shè)和規(guī)范小區(qū)社區(qū)設(shè)施；（2）撤除違章搭建的商業(yè)門面，建設(shè)部分小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點；尋求居民的就業(yè)途徑，建設(shè)的商業(yè)設(shè)施租賃費用可以彌補小區(qū)物管費用的不足。（3）建設(shè)和規(guī)范小區(qū)體育設(shè)施。

三，整治設(shè)計方案和措施。

1，設(shè)計依據(jù)

⑴城區(qū)居住區(qū)綜合整治技術(shù)導(dǎo)則

⑵業(yè)主關(guān)于鋼球小區(qū)綜合整治設(shè)計要求

2，建筑外觀改造及建筑單體設(shè)施的更新完善：

1)建筑物水刷石、馬賽克、等外墻面要進行清洗，建筑底座貼咖啡色面包石，外墻上部重新噴刷土黃色涂料。

2)外墻窗統(tǒng)一改換成雙層中空白色玻璃窗，陽臺用咖啡色塑鋼框白玻璃窗統(tǒng)一封閉。

3)樓梯間欄桿踏更新，踏步面層更新成大理石。公共走道和樓梯間墻面刷白色內(nèi)墻涂料。

4)屋面把破損的面層剔除，涂刷防水涂料，重新做細(xì)石混凝土面層，落水口四周油膏封閉。不能保證安全防護高度的要加高至1200.

5)增設(shè)鋁合金空調(diào)機位，統(tǒng)一空調(diào)機安裝位置。加設(shè)空調(diào)冷凝水管。

6)廚房加設(shè)磚砌內(nèi)置成品集中排煙道。

7)取消垃圾道，單元入口增設(shè)垃圾桶。

8)單元入口新增防盜門，頂上加設(shè)玻璃雨棚，樓道設(shè)信報箱。

3，景觀改造

撤除亂搭亂建違章建筑，還綠于人

⑴ 原來的花池周邊用青石砌邊，道路修補，花架清洗、涂刷外墻涂料。

⑵ 對集中綠地的樹種重新清理，栽種常綠和落葉喬木桂花和桃花。

⑶ 對人行步道鋪裝青石。球場地面整修。

⑷ 加室外座椅

（5）增設(shè)車位 個

4，管線改造

疏通下水管道，室外消火栓由地下改為地上。供電由架空電纜改為地下。

5. 小區(qū)入口增設(shè)門崗，主入口增設(shè)不銹鋼成品告示牌，

南邊入口新增商業(yè)配套服務(wù)用房。

四，工程造價

整治項目工程量

（1）外墻清洗面積22644平方米

（2）外墻噴涂面積11644平方米

（3）屋面落水管換裝100PVC落水管26根 577.2米。

（4）空調(diào)冷凝水管安裝50PVC管120根2196米。

（5）空調(diào)機外罩1356個。

（6）樓梯欄桿除銹油漆，面積910平方米。

（7）欄桿換裝，油漆900米。

（8）樓梯間與公共走道墻面 天棚涂刷室內(nèi)涂料面積2100平方米。

（9）屋面修補面積5000平方米。

（10）加廚房排煙道16個，長度297.6米

（11）大理石踏步3600步。

（12）室外人行道鋪裝青石面積1239平方米。

（13）增加垃圾桶28個

（14）花池池邊青石砌筑修補

（15）增加室外防腐木座椅10個。

（16）花架粉刷四個。

（17）小區(qū)門崗兩個。

（18）小區(qū)臨時商業(yè)配套用房建設(shè)800平方米。

（19）更換樹種20棵桂花樹，20棵桃樹，20棵小葉榕樹。草坪面積1000平方米。三角梅10株。

給排水部分:

（1）增設(shè)室外消火栓一個 鍍鋅鋼管100米，更換部分30個雨水口（及接管）

（2）6個地下消火栓改為地上式。

（3）清掏雨污管網(wǎng)

電氣部分：(不包括安裝費)

(1)、室外組合變電站：2臺

型號：YB16M-12/0.4 S9-M-630KVA 10個回路(開關(guān)250A) 補償200kvar

(2)、室外高壓電纜分接箱：1臺

型號：GS(F)10-1A(2K)2

(3)、電纜：

①YJV22-3x120-10KV100米

②YJV22-3x70-10KV150米

③YJV-4x35+1x16-0.6/1KV200米

④YJV-4x70+1x35-0.6/1KV400米

⑤YJV-4x95+1x50-0.6/1KV450米

⑥YJV-4x120+1x70-0.6/1KV150米

⑦YJV-4x150+1x70-0.6/1KV100米

⑧YJV-5x10-0.6/1KV800米

(4)、穿線管：

SC50 600米 SC60 300米 SC80 600米 SC100 150米

SC125 250米 SC150 100米

(5)、路燈：2.8米庭院燈 燈具為60W節(jié)能燈 40盞

(6)、室外路燈控制箱：1臺 1進4出

(7)、屋頂避雷網(wǎng)維修：φ10熱鍍鋅圓鋼 500米

(8)、弱電線路改造：全小區(qū)共有建筑13棟，住戶452戶，占地面積31332平方米，建筑面積34090平方米。（包括電話、電視、網(wǎng)絡(luò)）

(9)、門禁系統(tǒng)：訪客對講系統(tǒng)

門口主機JB-2200（含電控鎖） 共套28套

室內(nèi)電話分機JB-2201 共 450部

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