第一篇：合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

調(diào)研目的：針對合肥市商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價及租金增長狀況進行了調(diào)研和市場分析，在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價格及租金增長率，為公司操作勝利廣場.歡樂城項目提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。

調(diào)研對象：針對項目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項目進行調(diào)研，對歷年來商業(yè)數(shù)據(jù)進行一定的匯總及相關(guān)市場分析。預測未來一段時間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪租金年增長率等情況，現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環(huán)球購物廣場、元一時代廣場、新天地國際廣場、萬達廣場等代表性商業(yè)項目，現(xiàn)對相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進行匯總，其市場分析結(jié)論如下：

一、合肥商業(yè)市場背景研究：

合肥整體經(jīng)濟持續(xù)增長，人口總數(shù)、人均收入消費能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場背景：

合肥商業(yè)市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進入，零售業(yè)競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場業(yè)態(tài)集中進入：

市場投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈市場近幾年發(fā)展迅速，市場放量比較大，短期內(nèi)市場呈飽和狀態(tài)；開發(fā)熱點集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；

單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營業(yè)面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集中商業(yè)向mall的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進行細分市場。

二、購物中心類商業(yè)項目

安徽國際廣場：項目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為77000平方米，主力商戶有家樂福、kfc等；

一層商鋪價格為25000-30000元/平方，三層商鋪價格為7000-9000元/平方，一層四年內(nèi)返租8%，四年后商戶有經(jīng)營權(quán)，也可委托物業(yè)方代租 ，三層返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回購，返租年投資回報率8%；

金色巴黎購物廣場：項目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為9839平方米，主要經(jīng)營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價格為25000元/平方，二層為15000元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價高，約50%返租年投資匯報率8%；

環(huán)球購物廣場：項目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處，商業(yè)賣場營業(yè)面積為48000平方，（有1.2萬平

方米的夾層 綜合、家樂福、麥當勞、kfc、環(huán)球百貨，首層街鋪均價為37000元/平方，一層商鋪價格為19000-25000元/平方，夾層商鋪價格為11000-15000元/平方，四層商鋪價格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價130%回購，投資戶可以續(xù)約，保10%以上的年收益，返租年投資回報率8%；

元一時代廣場：項目地址在勝利路，經(jīng)營面積為157000平方米，綜合型購物中心；引進華聯(lián)、國美、kfc、百貨；一層商鋪價格為19000-25000元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報率8%；

新天地國際廣場：項目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營面積為30000平方米，一層內(nèi)鋪價格為40000元/平方，外鋪價格為50000元/平方，二樓商鋪價格為201*0元/平方，三樓商鋪價格為18000元/平方，四樓商鋪價格為15000元/平方，稅后8%年反租率、 首層總價比較高；

大唐國際廣場：項目地址在望江路與潛山路交匯處，商業(yè)區(qū)域經(jīng)營面積為80000平方米，1-2層為大唐百貨（自營招商），3樓為tesco超市，4樓為真冰滑冰場、餐飲，5樓為銀河國際影院。二期商鋪價格在18000-2201* 元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報率8%； 萬達廣場：開盤時間為09年11月28日，項目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級威斯汀酒店、5萬平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星ktv、萬達國際影城等十大主力商家攜手進駐萬達廣場，充分體現(xiàn)萬達“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，國際廣場、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營，濱河酒吧街商鋪售價為70000元/平方 ，商業(yè)步行街商鋪價格為為一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價40000元/平方 ，中央景觀豪宅為13000元/平方，商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營商戶，售租統(tǒng)一，無返租。

三、合肥市201*年未來商業(yè)地產(chǎn)項目：

信地廣場：建筑面積95萬方，商業(yè)面積58萬方，項目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由shoppingmall 、家居mall、服裝mall 、星級酒店、高端商務寫字樓和商業(yè)步行街組成。 深國投廣場：建筑面積7萬方，商業(yè)面積3.5萬方、項目地址位于長豐路北端，內(nèi)設(shè)沃爾瑪、購物中心、美食廣場、影院及多層停車配套設(shè)施等是集購物休閑娛樂餐飲為一提的綜合商業(yè)航母；

明發(fā)商業(yè)廣場：建筑面積54萬方、商業(yè)面積38萬方、項目地址位于合肥北二環(huán)與四里河路交匯處；是集商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、旅游、影城、五星級酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業(yè)航母；

松芝萬象城：建筑面積18萬方、商業(yè)面積10萬方項目地址位于合肥長江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協(xié)議；

嘉茂購物廣場：建筑面積5萬方、商業(yè)面積5萬方，項目地址位于長江西路，是購物、休閑、娛樂餐飲為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心；

中環(huán)城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建筑面積70萬方、是一座集商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術(shù)館為一體的大型城市綜合體，大潤發(fā)已入駐；

從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟前景看好，具有扎實的商業(yè)基礎(chǔ)且城區(qū)人口總量和平均都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉；

以上分析的商業(yè)地產(chǎn)項目一般進行主題定位包裝來提高整體項目形象，并力爭成功引入主體店來加強投資者的信心，進行帶租約銷售，一般返租10年 ，年均回報率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，并后期運營良好；

合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當?shù)厥杖胨�品存在的一定的制約行制約。

四、合肥勝利廣場歡樂城ｓｗｏｔ分析

s—優(yōu)勢

1、片區(qū)價值：新城區(qū)位置，本項目屬于勝利路商圈范圍類，項目周邊小區(qū)林立，人流增加不斷提升項目潛在價值；

2、文化氛圍：勝利廣場是為紀念合肥解放而建的一個多功能綜合性建筑群，蘊含著豐富的歷史內(nèi)涵；對本項目的商業(yè)文化導入有一定的輔助作用；

3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

4、交通優(yōu)勢：項目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極為便捷；

5、開發(fā)優(yōu)勢：高水準的地下商業(yè)開發(fā)團隊及成熟的地下施工建設(shè)；

6、定位優(yōu)勢：本項目以夢幻商業(yè)空間為主體風格、imaxs影院合肥獨家經(jīng)營，加勒比夢幻樂園合肥體量第一，從項目定位與項目性價比打造上充分實現(xiàn)差異化；

7、品牌優(yōu)勢：香港名店街全國項目開發(fā)自身的品牌號召力。

m.seogis.com)鞋城商圈、皇姑區(qū)北行商圈。

通過09年8月19日全天的初步調(diào)研結(jié)果所顯示鐵西區(qū)現(xiàn)已具備形成沈陽又一大商圈的基本條件。沈陽市總常住人口為700余萬，而鐵西區(qū)就擁有120萬常住人口，從歷史來看鐵西區(qū)原是沈陽的重工業(yè)區(qū)，工廠眾多工作人員居住較多，近年來隨著沈陽的發(fā)展與變革和平區(qū)、沈河區(qū)發(fā)展最為迅速，朝著cbd形式發(fā)展，隨之而來的就是多數(shù)搬遷人口涌向它區(qū)。從住宅房價來看大東區(qū)均價在5500元/平米左右，皇姑區(qū)均價為

5800元/平米（皇姑區(qū)是省政府和教師的集中地所以價格相對較高）渾南新區(qū)均價為5200元/平米左右，唯有鐵西區(qū)、于洪區(qū)、沈北新區(qū)價格相對較低，但于洪區(qū)、沈北新區(qū)相對較市中心較遠，而沈陽的老百姓的居住觀念很難轉(zhuǎn)變到二環(huán)以外，所以近兩年鐵西區(qū)已成為沈陽的又一居住新亮點。而鐵西區(qū)目前來看雖然人口眾多但是其商業(yè)發(fā)展相對較慢，而在鐵西區(qū)百姓的心目中稱得上是商業(yè)街的也僅僅只有興華街這一條街。在這條街上現(xiàn)已分布的商業(yè)分別是（由北向南）華潤置地廣場（在建）、第一商城、國美電器、鐵西百貨商場、體育用品商場、新瑪特、蘇寧、國美、萬達商業(yè)廣場（在建）、家樂福、茂業(yè)百貨（在建），雖然已有這些商場，但是商場互相之間距離較遠，相互之間缺少互動性，所以在這里如果建立一條地下商業(yè)街必將成為一條不可或缺的連接紐帶，必將吸引大量客源。

根據(jù)初步的市場調(diào)研數(shù)據(jù)中顯示，在沈陽地下商業(yè)街的招商方面也發(fā)生了變化，招商的種類也從最開始的單一化轉(zhuǎn)為多元化，從單業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)為多種業(yè)態(tài)經(jīng)營，而銷售上看地下街鋪位多為租售相結(jié)合的方式，所取得的效果顯著，但是從銷售速度和銷售率上看，鋪位供求量顯示求大于供，具體詳見調(diào)研表。

第四篇：201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)最新調(diào)研與投資發(fā)展規(guī)劃專項研究報告

201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)最新調(diào)研與投資發(fā)展規(guī)劃專項研究報告 報告目錄

第一部分 中國商業(yè)地產(chǎn)深度剖析

第一章 商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)簡述

一、房地產(chǎn)業(yè)主要涵蓋的領(lǐng)域

二、房地產(chǎn)行業(yè)管理的職責

三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)綜述

一、商業(yè)地產(chǎn)的界定

二、商業(yè)地產(chǎn)的形式與規(guī)模

三、商業(yè)地產(chǎn)目前三種模式：

1、“只租不售”

2、“租售結(jié)合”

3、精品店的模式

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)運作及銷售應把握的原則

第二章 201*-201*年全球房地產(chǎn)業(yè)運行狀況淺析

第一節(jié) 201*-201*年國際房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境分析

一、經(jīng)濟環(huán)境分析

二、金融危機對世界經(jīng)濟的影響

三、金融危機對世界房產(chǎn)業(yè)的影響

第二節(jié) 201*-201*年世界房地產(chǎn)市場分析

一、世界房地產(chǎn)市場特點分析

二、全球房地產(chǎn)市場交易情況

三、全球房地產(chǎn)市場動態(tài)分析

第三節(jié) 中美房地產(chǎn)市場發(fā)展對世界的影響分析

一、中美房地產(chǎn)對各資源供應國的影響

二、中國房地產(chǎn)市場對全球經(jīng)濟復蘇的影響

三、美國房地產(chǎn)對全球經(jīng)濟的影響及預測

第三章 201*-201*年中國房地產(chǎn)市場運行分析

第一節(jié) 中國房地產(chǎn)供需分析

一、住房潛在需求分析

二、我國購置未開發(fā)土地情況

三、我國房地產(chǎn)價格情況

四、我國房地產(chǎn)市場調(diào)整分析

五、我國房地產(chǎn)購買力的外部抽離解析

第二節(jié) 201*-201*年全國房地產(chǎn)市場運行情況

一、201*-201*年房地產(chǎn)企業(yè)運行情況分析

二、201*-201*年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

三、201*-201*年房地產(chǎn)市場運行情況分析

四、201*-201*年房地產(chǎn)市場特征分析

第三節(jié) 201*-201*年我國大中城市房屋市場銷售價格指數(shù)

一、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)情況

二、201*年全國70個大中城市房屋銷售價格情況

三、201*年全國70個大中城市房屋銷售價格情況

四、201*年1季度全國70個大中城市房屋銷售價格情況

第四章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運行新形勢透析

第一節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

一、金融危機下中國商業(yè)地產(chǎn)方興未艾

二、中國商業(yè)地產(chǎn)已進入新規(guī)則時代

三、中國“地產(chǎn)+商業(yè)”運營模式探討

四、大單交易涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)四季度終現(xiàn)暖意

第二節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體分析

一、從城市發(fā)展的角度看城市綜合體的演進

二、商業(yè)地產(chǎn)催生城市綜合體的大發(fā)展

第三節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新格局

一、中國高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析

二、中國品牌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析

三、中國住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)分析

第四節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握

二、商業(yè)地產(chǎn)商的經(jīng)營思路

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴

四、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程

第五章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)重點區(qū)域市場運行動態(tài)分析

第一節(jié) 201*-201*年北京商業(yè)地產(chǎn)市場分析

一、北京商業(yè)地產(chǎn)概述

二、北京商業(yè)地產(chǎn)租金情況

三、北京商業(yè)地產(chǎn)投資加快

四、外資零售企業(yè)抄底北京商業(yè)地產(chǎn)

五、北京商業(yè)地產(chǎn)外資并購率大幅下降

六、北京商業(yè)地產(chǎn)價值可能存在的變數(shù)解析

七、北京商業(yè)地產(chǎn)市場競爭分析

八、201*-201*年北京商業(yè)地產(chǎn)預測

第二節(jié) 201*-201*年上海商業(yè)地產(chǎn)市場分析

一、上海商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)中漸升

二、上海商業(yè)地產(chǎn)市場供求失衡

三、上海繁華地段的高端商業(yè)地產(chǎn)一鋪難求

四、上海商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩甲級寫字樓緊缺

五、上海商業(yè)地產(chǎn)面臨總量透支危機

四、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展六大觀點

五、上海商業(yè)地產(chǎn)投資四大結(jié)構(gòu)性矛盾

六、上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)前景看好

第三節(jié)201*-201*年其他區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場分析

一、長三角新興商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展趨勢分析

二、珠三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析

三、南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況

四、杭州商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

五、**商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

六、成都商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

七、沈陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

八、天津成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)分析

第二部分 中國商業(yè)地產(chǎn)競爭力測評

第六章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)競爭新格局透析

第一節(jié) 201*-201*年中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局分析

一、中國的房地產(chǎn)市場競爭加劇

二、房地產(chǎn)競爭推進企業(yè)品牌戰(zhàn)略

三、房地產(chǎn)市場中的低成本競爭戰(zhàn)略

四、中國中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭策略

第二節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)的競爭分析

一、海內(nèi)外實力地產(chǎn)商搏擊商業(yè)地產(chǎn)

二、中國商業(yè)地產(chǎn)過熱導致惡性競爭

三、商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈風險凸現(xiàn)

四、中國商業(yè)地產(chǎn)競爭面臨的風險

五、政府部門聯(lián)合整治商業(yè)地產(chǎn)無序競爭現(xiàn)狀

第七章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)重點企業(yè)競爭力對比及關(guān)鍵性財力數(shù)據(jù)分析

第一節(jié) 萬科企業(yè)股份有限公司

一、企業(yè)概況

二、企業(yè)主要經(jīng)濟指標分析

三、企業(yè)盈利能力分析

四、企業(yè)償債能力分析

五、企業(yè)運營能力分析

六、企業(yè)成長能力分析

第二節(jié) 金地(集團)股份有限公司

一、企業(yè)概況

二、企業(yè)主要經(jīng)濟指標分析

三、企業(yè)盈利能力分析

四、企業(yè)償債能力分析

五、企業(yè)運營能力分析

六、企業(yè)成長能力分析

第三節(jié) 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司

一、企業(yè)概況

二、企業(yè)主要經(jīng)濟指標分析

三、企業(yè)盈利能力分析

四、企業(yè)償債能力分析

五、企業(yè)運營能力分析

六、企業(yè)成長能力分析

第四節(jié) 廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司

一、企業(yè)概況

二、企業(yè)主要經(jīng)濟指標分析

三、企業(yè)盈利能力分析

四、企業(yè)償債能力分析

五、企業(yè)運營能力分析

六、企業(yè)成長能力分析

第五節(jié) 天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司

一、企業(yè)概況

二、企業(yè)主要經(jīng)濟指標分析

三、企業(yè)盈利能力分析

四、企業(yè)償債能力分析

五、企業(yè)運營能力分析

六、企業(yè)成長能力分析

第六節(jié) 保利地產(chǎn) （600048）

一、企業(yè)概況

二、企業(yè)主要經(jīng)濟指標分析

三、企業(yè)盈利能力分析

四、企業(yè)償債能力分析

五、企業(yè)運營能力分析

六、企業(yè)成長能力分析

第三部分 中國商業(yè)地產(chǎn)前瞻

第八章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)前景展望與趨勢預測

第一節(jié) 201*-201*年我國房地產(chǎn)市場趨勢勢分析

一、中國將加大房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)控力度

二、金融危機影響下中國房地產(chǎn)政策走向

第二節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)整加速

二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景預測

三、我國商業(yè)地產(chǎn)“春天”尚待經(jīng)濟全面回暖

四、集團化開發(fā)、連鎖經(jīng)營將成主流

第九章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境分析

第一節(jié) 201*-201*年中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析

一、國民經(jīng)濟運行情況gdp

二、消費價格指數(shù)cpi、ppi

三、全國居民收入情況

四、恩格爾系數(shù)

五、工業(yè)發(fā)展形勢

六、固定資產(chǎn)投資情況

七、財政收支狀況

八、中國匯率調(diào)整

九、貨幣供應量

十、中國外匯儲備

十一、存貸款基準利率調(diào)整情況

十二、存款準備金率調(diào)整情況

十三、社會消費品零售總額

十四、對外貿(mào)易&進出口

十五、城鎮(zhèn)人員從業(yè)狀況

第二節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

一、中國房地產(chǎn)業(yè)政策振興規(guī)劃分析

二、商鋪地產(chǎn)優(yōu)惠政策

三、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例

四、商業(yè)地產(chǎn)“計劃生育”政策將出臺

五、央行、銀監(jiān)會調(diào)整商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策

六、商業(yè)地產(chǎn)限外政策或出現(xiàn)松動

第三節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析

第十章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資贏利模式分析

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)盈利運營簡述

一、人力

二、商品

三、資產(chǎn)

四、財務

第二節(jié) 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)三大主流盈利模式

一、整體持有

二、物業(yè)散售

三、資本運作

第十一章 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析

第一節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)投資概況

一、中國商業(yè)地產(chǎn)投資特性

二、中國商業(yè)地產(chǎn)投資與在建項目分析

第二節(jié) 201*-201*年中國商業(yè)地產(chǎn)投資機會分析

一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)機會更大

二、商業(yè)地產(chǎn)將逐漸成投資新熱點

三、休閑商業(yè)地產(chǎn)成為投資新寵

四、優(yōu)勢寫字樓是最適宜投資的方向

第三節(jié) 201*-201*年中國商鋪地產(chǎn)投資風險預警

一、宏觀調(diào)控政策風險

二、市場競爭風險

三、信貸風險

四、市場運營機制風險

第四節(jié) 國研中訊權(quán)威專家投資建議

圖表目錄：（部分）

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司主要經(jīng)濟指標走勢圖

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營收入走勢圖

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司負債情況圖

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：萬科企業(yè)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司主要經(jīng)濟指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司經(jīng)營收入走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司負債情況圖

圖表：金地(集團)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司主要經(jīng)濟指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司經(jīng)營收入走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負債情況圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司主要經(jīng)濟指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司經(jīng)營收入走勢圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司負債情況圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司主要經(jīng)濟指標走勢圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司經(jīng)營收入走勢圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司負債情況圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：保利地產(chǎn)主要經(jīng)濟指標走勢圖

圖表：保利地產(chǎn)經(jīng)營收入走勢圖

圖表：保利地產(chǎn)盈利指標走勢圖

圖表：保利地產(chǎn)負債情況圖

圖表：保利地產(chǎn)負債指標走勢圖

圖表：保利地產(chǎn)運營能力指標走勢圖

圖表：保利地產(chǎn)成長能力指標走勢圖

圖表：201*-201*年中國gdp總量及增長趨勢圖

圖表：201*年中國月度cpi、ppi指數(shù)走勢圖

圖表：201*-201*年我國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長趨勢圖

圖表：201*-201*年我國農(nóng)村居民人均純收入增長趨勢圖

圖表：1978-201*中國城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)走勢圖

圖表：201*.12-201*.12年我國工業(yè)增加值增速統(tǒng)計

圖表：201*-201*年我國全社會固定投資額走勢圖（201*年不含農(nóng)戶） 圖表：201*-201*年我國財政收入支出走勢圖 單位：億元

圖表：近期人民幣匯率中間價（對美元）

圖表：201*.12-201*.12中國貨幣供應量月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計

圖表：201*-201*年中國外匯儲備走勢圖

圖表：1990-201*年央行存款利率調(diào)整統(tǒng)計表

圖表：1990-201*年央行貸款利率調(diào)整統(tǒng)計表

圖表：我國近幾年存款準備金率調(diào)整情況統(tǒng)計表

圖表：201*-201*年中國社會消費品零售總額增長趨勢圖

圖表：201*-201*年我國貨物進出口總額走勢圖

圖表：201*-201*年中國貨物進口總額和出口總額走勢圖

圖表：201*-201*年我國人口及其自然增長率變化情況

圖表：各年齡段人口比重變化情況

圖表：201*-201*年我國普通高等教育、中等職業(yè)教育及普通高中招生人數(shù)走勢圖 圖表：201*-201*年我國廣播和電視節(jié)目綜合人口覆蓋率走勢圖

圖表：1990-201*年中國城鎮(zhèn)化率走勢圖

圖表：201*-201*年我國研究與試驗發(fā)展（r&d）經(jīng)費支出走勢圖

圖表：略……

更多圖表見報告正文

房地產(chǎn)報告其它報告

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)分享——商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研

突然累了發(fā)表于201*年01月11日 23:51 閱讀(1) 評論(0)

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（每天分享一篇專業(yè)文章，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加油！希望朋友們多多關(guān)注）——轉(zhuǎn)型進行時

地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期要對地塊價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)，回避風險。而商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，就更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)研。目前，這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動的一種地產(chǎn)形式，簡單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經(jīng)營力、可比類似競爭業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場依托為導向，以客觀市場調(diào)研為依據(jù)對項目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。一般來講，當項目形式和經(jīng)營行業(yè)并未確定時，我們主要進行幾個宏觀方面的分析調(diào)研：

1、經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究；

2、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析；

5、典型性調(diào)查與研究；

6、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析；

7、消費者消費行為的調(diào)查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調(diào)研一經(jīng)完成，依據(jù)結(jié)果就可對項目做出一個前期的粗略的規(guī)劃建議，隨后，我們根據(jù)項目的商業(yè)形式和經(jīng)營類型進行進一步的細致調(diào)研，以此再對項目規(guī)劃做出準確微調(diào)。下面我們先來看一下宏觀方面的調(diào)研活動：

經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究

商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長投資大，最終利潤實現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營和銷售，這些均受經(jīng)濟發(fā)展和政策影響較大。所以，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時，經(jīng)濟環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個方面：

1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費結(jié)構(gòu)、消費水平等；

2、gdp發(fā)展狀況，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益的情況；

3、全社會消費品零售總額；

4、全市商業(yè)增加值；

5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；

6、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額；

7、城市對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；

8、城市內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域，近年政府對城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面所出臺的政策；通常要對連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，這樣才能基本反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總體水

平。

區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

如果項目位置處在城市行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則更易于城市機能的發(fā)揮，自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營氛圍。當然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃的影響，如：

1、公共設(shè)施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點；

5、各區(qū)域的城市機能組成；

6、城市規(guī)劃政策與方向；

城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃、商業(yè)區(qū)的建設(shè)計劃以及城市新區(qū)的開發(fā)都將對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生直接影響。這些調(diào)研要由專業(yè)的調(diào)研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調(diào)研不到位，數(shù)據(jù)有出入將會成為后期項目定位的陰影。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

在整體上城市功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對項目產(chǎn)生一定影響，局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對項目將有著至關(guān)重要的影響。每一個城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機能完善的標志，為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性和權(quán)威性，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，通知要求在201*年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業(yè)委員會考慮到目前商業(yè)布局的特點，結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，對開發(fā)商及時避免政策性風險和重復建設(shè)有著重要的指導性作用。

區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

前面我們進行的都是宏觀的政策等方面的研究，區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實際情況的調(diào)研，也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟活動的指標和特征，其各項指標和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項目市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計和經(jīng)濟效益預測都提供了定性的參考分析。商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)研主要包括以下幾方面：

1、地區(qū)間的銷售動向；

2、業(yè)種間的銷售動向；

3、商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況；

4、大型主力店的動向；

5、了解稅收政策，重點調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營戶的政府政策，經(jīng)營成本（稅收、租賃費用）和收入狀況。

以上內(nèi)容必須通過對區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、稅收情況、存在問題、預期發(fā)展和經(jīng)營動向等多方面的調(diào)研，才能獲得一個較為普遍性的結(jié)論。

典型性調(diào)查與研究

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競爭環(huán)境是關(guān)系到一個項目是否能長期存在的關(guān)鍵點之一。我們可以對項目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)研。調(diào)研時可以選擇主要的百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業(yè)環(huán)境，從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務、客流量、交通、客群來源幾個方面進行分析，掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)特點，以便做

出一個綜合性的競爭分析。

未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析

對開發(fā)商來講，開發(fā)住宅項目與商業(yè)項目的差別很大，在項目前期必須考慮到該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計等綜合因素。因為商業(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經(jīng)營，所以不論是經(jīng)營者還是投資者在選擇商鋪的時都會慎重考慮到這一點。

在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務設(shè)施的控制指標，即每千人商業(yè)服務建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會不同，對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間，借機乘勝。

消費者消費行為的調(diào)查與研究

對消費行為的研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費者的生活形態(tài)和特征，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行為定量和定性的評估。

1．人口結(jié)構(gòu)；

人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，并對過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預測。

2．家庭戶數(shù)構(gòu)成；

依據(jù)家庭戶數(shù)的變動情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主，而cbd則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據(jù)收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。

4．消費水平；

消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接考量，尤其對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此推理出消費者的消費情形，并依據(jù)商品類別劃分消費種類，計算出商圈內(nèi)的消費購買力和消費傾向。

5．購買行為；

通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務；二是大致判斷選擇商品和服務的標準，以便對區(qū)域消費者的消費意識作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費者的購物習慣及消費內(nèi)容。在消費者對不同業(yè)態(tài)的需求在花費時間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小，同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。

立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。

1．道路類別；

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對商業(yè)選址而言，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客到店的便利度；

進店行進東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營的條件之一。行進動線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。

3．周邊的商業(yè)氛圍；

有時商業(yè)業(yè)種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應，如專業(yè)市場，可帶來單一的消費人流，當然業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營與互補經(jīng)營也是很關(guān)鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場間的互榮。

4．商業(yè)的能見度和日照情況；

商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會影響到日后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

商圈的確定和研究

這是調(diào)研中的最后一項，也是最關(guān)鍵的一項，商圈的確定是整個項目成敗的基礎(chǔ)。通常商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。對商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個方面：１、了解區(qū)域內(nèi)的社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)；

２、確定產(chǎn)品組合及促銷點；

３、分析商圈是否重疊

４、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度；

５、找出商圈內(nèi)的障礙：如：道路設(shè)施不便，人口過度擁塞等；

６、法規(guī)政策方面的考慮；

７、其他因素：區(qū)域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。

每一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的項目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調(diào)查機構(gòu)將此再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量；

次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量；

那么，每個商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗�小汽�?0分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ�覆蓋的人口數(shù)量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在201*米以內(nèi)，次級商圈的半徑在201*米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi)，次級商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動不易；

５、受大水溝使人潮流動不易

６、因單行道阻隔使人潮流動不易；

７、人潮走向與購物習慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。

關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法：

１、 同心圓法：

一個商業(yè)項目的服務范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法：一個是用人口密度的變化來界定；二是用不同同心圓間商品消費量的變化來界定；

２、行車時間法：

根據(jù)消費習慣，行車速度，不同地區(qū)的出行習慣來界定商圈。

３、 路線調(diào)查法：

沿項目周圍不同的街道調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費者的信息，根據(jù)以上資料進行確定。

４、 compass法則：

商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響，雖然很多因素對易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個位置之間的直線上受到同等引力的那個點。從廣義上，這個公式劃定的是一個圓，位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。

雷利定律的公式為：

da=d/1+ (q)a

交易中心=d/(1-q) 有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。

da代表項目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點）

d代表項目計劃用地到競爭對手所在地之間的實際距離；

sa,sb代表場所a和場所b各自的規(guī)模（即零售面積等）；

在取sa>sb時，q = sb/sa即兩處場所的規(guī)模比率；

a代表常數(shù)1/2；

compass法則存在的一定限制：一個是只考慮了距離，未考慮實際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認知的距離會受到購物經(jīng)驗影響，如項目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認知距離會比真正的距離長。

5、商業(yè)飽和理論：

設(shè)在一個城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發(fā)具有可行性，反之無開發(fā)空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。

哈夫的“概率模型”則是從消費者的立場出發(fā)，他認為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率取決于商品豐富性的營業(yè)面積，為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。

以上各種方法出發(fā)的角度不同，運用的市場變量不同，所以達到的目的也不同。在具體研討

分析過程中還是要結(jié)合具體的實際情況有選擇地運用，一般可以采取將定性和定量的研究方法相結(jié)合的手段。

通過以上九個環(huán)節(jié)，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成了，接下來要進行的就是針對項目前期定位規(guī)劃而進行的較為具體的調(diào)研了，不過調(diào)研只是手段，并不是最終目的，只有對調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的分析對比，才能掌握一定量較為準確的市場規(guī)律與信息，為項目的后期定位和營銷推廣做出正確指導。

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